购房合同与违法建筑,风险解读及应对策略

一、 违法建筑的定义及类型

违法建筑，是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定，建设的房屋及其他建筑物、构筑物。常见类型包括：

未批先建： 未取得建设工程规划许可证或者未按照许可证规定进行建设的建筑。

超面积建设： 超过建设工程规划许可证规定面积进行建设的建筑。

改变使用性质： 擅自改变房屋用途，例如将住宅改为商用。

违反建筑设计规范： 未按照建筑设计规范进行建设，存在安全隐患的建筑。

二、 购买违法建筑的风险

购买违法建筑存在巨大风险，主要体现在以下几个方面：

1. 合同效力风险： 根据我国《民法典》和《城市房地产管理法》等相关法律法规，以违法建筑物作为标的物的房屋买卖合同属于无效合同。这意味着合同自始没有法律约束力，购房者无法通过合同维护自身权益。

2. 产权登记风险： 违法建筑无法办理房产证，购房者无法取得房屋所有权，也无法进行抵押贷款等操作。

3. 拆除风险： 政府有权对违法建筑进行拆除，购房者可能面临房屋被拆除、投资损失的风险。即使政府不拆除，房屋也可能面临无法转让、出租等问题，造成经济损失。

4. 安全风险： 部分违法建筑由于未经正规设计施工，存在安全隐患，可能危及居住者的人身财产安全。

三、 如何识别违法建筑

为了避免购买到违法建筑，购房者在签订购房合同时需要提高警惕，可以通过以下几种方式进行识别：

1. 查看“五证”： 正规的商品房项目，开发商必须具备“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。购房者可以要求开发商出示相关证件，并仔细核对证件信息。

2. 查看房屋规划用途： 购房者可以到当地规划部门查询房屋的规划用途，确认房屋用途与宣传是否一致，避免购买到改变使用性质的违法建筑。

3. 实地考察： 购房者可以实地考察房屋周边环境，观察房屋是否存在明显违建现象，例如加盖、改建等。

4. 询问专业人士： 购房者可以询问律师或专业房产中介，对房屋的合法性进行评估。

四、 购房者如何维护自身权益

如果购房者已经购买了违法建筑，可以采取以下措施维护自身权益：

1. 收集证据： 收集购房合同、付款凭证、房屋照片等相关证据，证明房屋为违法建筑以及自身购房事实。

2. 与开发商协商： 与开发商协商退房并赔偿损失。如果开发商存在欺诈行为，购房者可以要求双倍赔偿。

3. 寻求法律途径： 如果协商不成，购房者可以向法院提起诉讼，要求确认合同无效，并要求开发商返还购房款及赔偿损失。

购买房屋是人生大事，购房者一定要提高警惕，避免购买到违法建筑。在签订购房合同前，务必仔细查看相关证件，确认房屋的合法性。如果发现房屋存在违建问题，应及时收集证据，并通过法律途径维护自身合法权益。

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