违法建筑解除合同,风险、维权与注意事项
违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的内容建设的建筑物、构筑物。购买或租赁违法建筑存在巨大风险，一旦涉及合同纠纷，解除合同将面临重重困难。本文将深入探讨违法建筑解除合同的相关法律问题，分析其中存在的风险，并提供维权途径和注意事项，帮助您规避风险，维护自身合法权益。
一、 违法建筑的定义及认定
1.1 什么是违法建筑？
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定， 违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的内容建设的建筑物、构筑物。
1.2 如何认定违法建筑？
认定违法建筑需要综合考虑以下因素：
是否取得建设工程规划许可证： 这是认定违法建筑的首要条件。
是否符合规划许可内容： 即使取得了规划许可证，如果实际建设内容与许可内容不符，也可能被认定为违法建筑。
是否办理竣工验收备案手续： 未办理竣工验收备案手续的建筑，即使符合规划许可，也可能被认定为违法建筑。
二、 涉及违法建筑的合同风险
2.1 购买违法建筑的风险
无法办理房产证： 违法建筑无法取得房产证，意味着房屋所有权无法得到法律保障。
面临拆除风险： 政府有权对违法建筑进行拆除，购房者将面临巨大经济损失。
合同无效风险： 以违法建筑为标的的房屋买卖合同可能被认定为无效合同，购房者无法维护自身权益。
2.2 租赁违法建筑的风险
租赁合同被认定无效： 以违法建筑为标的的房屋租赁合同可能被认定为无效合同，承租人权益无法得到保障。
面临搬迁风险： 政府对违法建筑进行拆除或整改时，承租人可能面临被迫搬迁的困境。
安全隐患： 违法建筑往往存在安全隐患，承租人人身财产安全难以得到保障。
三、 违法建筑解除合同的法律依据
3.1 《中华人民共和国民法典》
第五百八十五条： 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以请求人民法院或者仲裁机构解除合同。
第五百八十六条： 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；
（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
3.2 《较高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》
第二十条： 承包人未取得建筑工程施工许可证或者违反建筑工程施工许可证的内容进行施工的，发包人请求解除建设工程施工合同的，人民法院应予支持。
四、 违法建筑解除合同的具体情形
4.1 房屋买卖合同
出卖人故意隐瞒房屋为违法建筑： 购房者可以以欺诈为由请求解除合同，并要求出卖人赔偿损失。
房屋被认定为违法建筑，面临拆除风险： 购房者可以以合同目的无法实现为由请求解除合同，并要求出卖人返还购房款及相关费用。
购房者自身原因导致无法办理贷款： 此种情况下，购房者主张解除合同，可能需要承担一定的违约责任。
4.2 房屋租赁合同
出租人故意隐瞒房屋为违法建筑： 承租人可以以欺诈为由请求解除合同，并要求出租人赔偿损失。
房屋被认定为违法建筑，面临拆除风险： 承租人可以以合同目的无法实现为由请求解除合同，并要求出租人返还租金及相关费用。
承租人自身原因需要提前解除合同： 此种情况下，承租人主张解除合同，可能需要承担一定的违约责任。
五、 违法建筑解除合同的维权途径
5.1 协商解决
当事人可以通过协商的方式解决合同解除问题，例如协商退房、返还房款、赔偿损失等。
5.2 调解解决
当事人可以请求第三方机构（如消费者协会、人民调解委员会）进行调解，促成双方达成协议。
5.3 仲裁解决
如果合同中约定了仲裁条款，当事人可以将争议提交至仲裁机构进行裁决。
5.4 诉讼解决
如果其他途径无法解决争议，当事人可以通过诉讼的方式维护自身合法权益。
六、 涉及违法建筑解除合同的注意事项
6.1 签署合同前进行充分调查
在签署房屋买卖合同或租赁合同之前，务必对房屋的合法性进行充分调查，包括查验房屋的规划许可证、房产证等相关证件。
6.2 在合同中明确约定违约责任
在合同中明确约定违法建筑的认定标准、解除条件、违约责任等内容，以较大限度地保障自身权益。
6.3 保留相关证据
妥善保管好购房合同、租赁合同、付款凭证、沟通记录等相关证据，以便在发生争议时维护自身权益。
6.4 寻求专业法律帮助
在遇到涉及违法建筑的合同纠纷时，建议及时询问专业律师，获取专业的法律建议和帮助。
购买或租赁违法建筑存在巨大风险，一旦涉及合同纠纷，解除合同将面临重重困难。为了规避风险，维护自身合法权益，建议在签署合同前进行充分调查，在合同中明确约定违约责任，保留相关证据，并及时寻求专业法律帮助。
免责声明： 本文仅供借鉴，不构成法律建议。具体案件的处理需要根据实际情况进行分析，建议询问专业律师获取法律意见。