补签居间合同,风险与防范
一、什么是居间合同以及其生效要件？
居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民法典》第九百五十五条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
居间合同的生效要件包括：
1. 主体合格: 合同双方当事人，即居间人和委托人，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
2. 意思表示真实: 双方当事人订立居间合同的意思表示应当真实，不存在欺诈、胁迫等情形。
3. 内容合法: 居间合同的内容应当合法，不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害社会公共利益。
4. 形式合法: 居间合同可以采用书面形式，也可以采用口头形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
二、为什么会出现“补签居间合同”的情况？
“补签居间合同”是指在房屋买卖、租赁等交易完成后，中介机构为了规避法律风险或索取佣金，要求当事人补充签订居间合同的行为。出现这种情况的原因主要有以下几个方面：
1. 交易之初未签订居间合同： 由于对法律法规不了解或者贪图省事，部分当事人在交易之初没有与中介机构签订居间合同，导致事后中介机构无法有效主张佣金。
2. 逃避监管： 部分中介机构为了逃避相关部门的监管，例如规避房地产交易资金监管，故意不与当事人签订居间合同。
3. 恶意索取佣金： 部分中介机构利用信息不对称，在交易完成后以各种理由要求当事人补充签订居间合同，从而达到恶意索取佣金的目的。
三、“补签居间合同”存在哪些法律风险？
“补签居间合同”存在以下法律风险：
1. 合同无效风险： 根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定，“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”如果在交易已经完成，双方当事人已经实际履行了合同义务的情况下，再行补充签订居间合同，则该居间合同的签订时间晚于实际交易完成时间，不符合合同生效的条件，可能被认定为无效合同。
2. 损害当事人利益： “补签居间合同”往往是在中介机构掌握了当事人交易信息的情况下进行的，当事人处于信息劣势地位，容易被中介机构误导或胁迫，导致自身利益受损。
3. 扰乱市场秩序： “补签居间合同”的行为扰乱了正常的市场交易秩序，损害了交易安全，不利于房地产市场的健康发展。
四、如何防范“补签居间合同”的风险？
为了防范“补签居间合同”的风险，建议采取以下措施：
1. 交易前签订正规居间合同：
在进行房屋买卖、租赁等交易前，务必与中介机构签订正规的居间合同，明确双方的权利义务，并妥善保管好合同文本。
2. 注意合同条款内容：
在签订居间合同时，要注意审查合同条款内容，特别是关于佣金支付方式、支付时间、违约责任等重要条款，避免出现歧义或漏洞。
3. 提高法律意识：
要增强法律意识，了解相关的法律法规，避免因为自身法律意识淡薄而陷入被动局面。
4. 谨慎对待“补签”要求：
如果中介机构要求“补签居间合同”，要提高警惕，仔细核实相关情况，不要轻易签署任何文件。
5. 及时寻求法律帮助：
如果遇到“补签居间合同”的纠纷，要及时寻求法律帮助，维护自身的合法权益。
“补签居间合同”存在较大的法律风险，当事人应该提高警惕，在进行房屋买卖、租赁等交易时，要选取正规的中介机构，签订正规的居间合同，避免陷入法律纠纷。