开发商与销售公司居间合同 常见问题解答
房地产开发商与销售公司之间通常会签订居间合同，委托销售公司代理销售房产。本文将围绕开发商与销售公司居间合同的常见问题进行解答，以帮助相关方更好地理解和运用此类合同。
一、什么是开发商与销售公司居间合同？
开发商与销售公司居间合同是指房地产开发商（委托人）委托房地产销售公司（居间人）为其提供房屋买卖中介服务，促成委托人与买受人签订房屋买卖合同，并按照约定支付报酬的协议。
二、居间合同与代理合同的区别是什么？
居间合同与代理合同是两种不同的法律关系，区别主要体现在以下方面：
1. 法律关系主体不同: 居间合同中，居间人促成合同成立，但自身并非合同主体；代理合同中，代理人以被代理人名义与第三方签订合同，代理人是合同关系主体之一。
2. 权利义务不同: 居间人仅承担促成合同义务，不承担合同履行义务；代理人除促成合同外，还需按代理权限以被代理人名义履行合同。
3. 报酬获取方式不同: 居间人促成合同后，无论委托人是否实际履行合同，都有权获得报酬；代理人获得报酬的前提是被代理人与第三方签订的合同有效并得到履行。
三、居间合同的主要内容有哪些？
一份完整的居间合同应包含以下内容：
1. 当事人信息: 包括开发商和销售公司的名称、住所、法定代表人等信息。
2. 居间标的: 明确约定销售公司代理销售的房屋具体信息，如房屋坐落、面积、户型等。
3. 居间期限: 约定销售公司代理销售房屋的期限。
4. 居间报酬: 明确约定居间报酬的数额或计算方式、支付时间和支付方式。
5. 双方的权利义务: 明确约定双方在居间过程中的权利义务，如开发商应提供的必要协助、销售公司应尽到的促成义务等。
6. 违约责任: 约定一方违反合同时应承担的违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
7. 争议解决方式: 约定合同履行过程中发生争议时的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。
四、签订居间合同时需要注意哪些问题？
为保障自身权益，签订居间合同时需要注意以下问题：
（一）开发商需要注意：
1. 选取资质齐全的销售公司: 审查销售公司是否具备相应的经营资质和良好的信誉，避免合作风险。
2. 明确约定居间标的: 对代理销售的房屋信息进行详细约定，避免后续产生争议。
3. 合理确定居间期限: 根据项目实际情况，合理确定居间期限，避免期限过长或过短影响销售效果。
4. 明确约定居间报酬: 对居间报酬的数额或计算方式、支付时间和支付方式进行明确约定，避免产生纠纷。
5. 明确约定违约责任: 对销售公司未尽到促成义务、泄露商业秘密等违约行为，约定相应的违约责任，维护自身合法权益。
（二）销售公司需要注意：
1. 审查开发商资质: 审查开发商是否具备合法开发资质以及房屋的相关证件，避免卷入法律纠纷。
2. 明确代理权限: 与开发商明确约定代理权限，避免因权限不明确导致无法履行义务。
3. 明确居间报酬: 与开发商明确约定居间报酬的数额或计算方式、支付时间和支付方式，保障自身合法利益。
4. 尽到促成义务: 积极主动开展营销活动，尽较大努力促成交易，避免因未尽到促成义务而承担违约责任。
5. 保守商业秘密: 对在居间过程中知悉的开发商商业秘密负有保密义务，避免泄露造成损失。
五、如何有效解除居间合同？
居间合同的解除方式主要有以下几种：
1. 协商解除: 经双方协商一致，可以解除居间合同。
2. 法定解除: 出现以下法定情形，合同自动解除：
- 居间期限届满，委托事项未完成。
- 当事人一方丧失缔约能力。
- 作为居间标的的房屋被依法查封。
3. 违约解除: 当事人一方有下列情形之一，守约方可以解除合同：
- 未支付或者迟延支付居间报酬的。
- 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的。
需要注意的是，解除居间合同时，应以书面形式进行，并妥善处理好相关遗留问题，避免产生新的纠纷。
开发商与销售公司居间合同是房地产销售过程中常见的法律文件，了解和掌握相关法律知识，对于保障双方合法权益至关重要。在签订和履行合同时，建议双方寻求专业律师的帮助，以确保合同内容合法有效，避免潜在的法律风险。
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