融创施工总承包合同深度解读,条款解析、风险防范及案例分析

随着房地产行业的快速发展，大型房地产开发企业为提高项目管理效率、降低成本， increasingly 倾向于采用施工总承包模式进行项目建设。作为中国靠前的房地产开发企业之一，融创中国控股有限公司（以下简称“融创”）在众多项目中也采用了这种模式。然而，施工总承包合同涉及的法律关系复杂，合同条款专业性强，稍有不慎就可能引发法律纠纷。因此，深入了解融创施工总承包合同的相关内容，对保障合同双方权益至关重要。

一、 融创施工总承包合同概述

1.1 施工总承包模式及特点

施工总承包模式是指发包人将工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行等工作全部或部分委托给一家具有相应资质的工程总承包单位，由其对工程的质量、安全、工期、造价等全面负责的承包方式。

与传统的分别发包模式相比，施工总承包模式具有以下特点：

合同关系简化： 发包人只需与一家总承包单位签订合同，减少了合同协调和管理的工作量。

工程造价易于控制： 总承包单位在投标阶段就需对项目进行整体考虑，报价相对准确，有利于发包人控制工程造价。

工期管理更有效： 总承包单位对项目整体进度负责，能够有效协调各方，缩短建设工期。

工程质量更有保障： 总承包单位对工程质量负总责，有利于提高工程质量和安全管理水平。

1.2 融创施工总承包合同概述

融创作为一家注重品质和效率的房地产开发企业，在选取施工总承包单位时，通常会进行严格的资质审查和招投标程序。融创施工总承包合同通常包含以下主要内容：

合同双方当事人： 包括发包人（融创）和承包人（施工总承包单位）。

工程项目概况： 包括项目名称、建设地点、工程规模、资金来源等。

承包范围： 明确总承包单位的具体工作内容，例如勘察、设计、采购、施工、试运行等。

合同工期： 规定项目的开工日期、竣工日期和关键节点工期。

合同价格： 确定项目的总承包价格，并约定计价方式、付款方式和结算程序。

工程质量： 约定工程质量标准、验收标准和保修责任。

安全文明施工： 规定安全生产责任和文明施工要求。

违约责任： 明确双方违反合同约定的法律后果。

争议解决方式： 约定解决合同争议的方式，例如协商、调解、仲裁或诉讼。

二、 融创施工总承包合同主要条款解析

2.1 承包范围

承包范围是施工总承包合同的核心条款之一，直接关系到双方的权利义务。融创施工总承包合同通常会对承包范围进行详细的约定，明确总承包单位负责的工作内容，例如：

勘察设计： 包括工程地质勘察、初步设计、施工图设计等。

材料设备采购： 包括主要材料、设备的采购、运输、保管等。

施工： 包括土建工程、安装工程、装饰装修工程等。

试运行： 包括设备调试、系统联动调试、性能测试等。

在合同中，双方需要对承包范围的界定进行充分协商，避免产生理解偏差，引发后续的纠纷。

2.2 合同工期

合同工期是施工总承包合同的重要内容，直接关系到项目的整体进度和效益。融创施工总承包合同通常会明确约定项目的开工日期、竣工日期以及关键节点工期，例如：

基础工程完成时间

主体结构封顶时间

装饰装修工程完成时间

设备安装调试完成时间

在合同履行过程中，如果出现不可抗力或其他原因导致工期延误，双方需要按照合同约定进行处理，并及时办理工期签证。

2.3 合同价格

合同价格是施工总承包合同的核心条款，直接关系到双方的经济利益。融创施工总承包合同通常会采用固定总价、可调总价或成本加酬金等方式确定合同价格。

固定总价合同： 指在合同签订时，确定一个固定的总承包价格，该价格在合同履行过程中原则上不予调整。

可调总价合同： 指在合同签订时，确定一个初步总承包价格，并约定根据实际情况进行调整的条件和方法。

成本加酬金合同： 指由承包人核算工程成本，并在此基础上加上一定比例的酬金作为总承包价格。

在选取计价方式时，双方需要根据项目的具体情况进行充分协商，选取最有利于控制工程造价的方式。

2.4 工程质量

工程质量是施工总承包合同的关键内容，直接关系到项目的最终成果。融创施工总承包合同通常会对工程质量标准、验收标准和保修责任进行明确约定。

工程质量标准： 通常采用国家或行业现行的相关标准，例如《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300）。

验收标准： 约定工程竣工验收的程序、内容、标准和方法。

保修责任： 明确承包人在工程竣工验收合格后，对工程质量承担的保修期限和责任范围。

在合同履行过程中，双方需要严格按照约定的质量标准进行施工和验收，确保工程质量符合要求。

三、 融创施工总承包合同风险防范

3.1 发包人风险防范

选取合适的承包人： 在选取承包人时，应进行严格的资质审查，选取具有良好信誉和丰富经验的单位。

明确合同条款： 在签订合同时，应仔细审查合同条款，明确双方的权利义务，避免产生歧义。

加强过程监管： 在合同履行过程中，应加强对承包人的监督管理，及时发现和解决问题。

做好证据留存： 在合同履行过程中，应注意收集和保存相关证据，例如会议纪要、往来函件、工程照片等，以便在发生争议时维护自身权益。

3.2 承包人风险防范

认真审查招标文件： 在投标阶段，应认真审查招标文件，充分了解项目情况，避免盲目投标。

合理确定报价： 在报价时，应充分考虑项目风险，合理确定报价，避免低价中标。

加强项目管理： 在合同履行过程中，应加强项目管理，控制工程成本，确保工程质量和安全。

及时进行索赔： 在合同履行过程中，如果遇到工期延误、工程量增加等情况，应及时向发包人提出索赔，维护自身合法权益。

四、 融创施工总承包合同案例分析

案例: 某建筑公司（以下简称“甲方”）与融创（以下简称“乙方”）签订了一份施工总承包合同，约定由甲方承建乙方开发的一个住宅小区项目。合同签订后，由于材料价格上涨，导致甲方施工成本大幅增加。甲方多次向乙方提出增加工程款，但乙方以合同价格固定为由拒绝。双方因此发生争议，最终诉至法院。

分析: 本案中，双方争议的焦点在于材料价格上涨是否构成合同价格调整的条件。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，如果出现以下情况，允许调整合同价格：

法律、行政法规规定可以调整的；

发生不可抗力或者情势变更的；

当事人约定的。

本案中，材料价格上涨属于市场风险，不属于不可抗力或情势变更。如果合同中没有约定材料价格调整条款，则乙方有权拒绝甲方的调价要求。

启示: 在签订施工总承包合同时，双方应充分预见可能出现的风险，并在合同中对风险分担和价格调整机制进行明确约定。例如，可以约定材料价格波动幅度超过一定比例时，允许调整合同价格。

融创施工总承包合同作为一种常见的工程承包模式，在提高项目管理效率、降低成本方面发挥着重要作用。然而，该类合同涉及的法律关系复杂，合同条款专业性强，需要合同双方在签订和履行合同时，提高风险意识，加强沟通协商，才能有效防范法律风险，保障自身合法权益，实现合作共赢。