违建建筑买卖合同,风险与防范

一、 随着城市化进程的加快，房屋需求日益增长，违法建筑（简称“违建”）问题也日益突出。一些人受利益驱使，将违建房屋进行买卖，由此引发的法律纠纷也呈上升趋势。 由于违建建筑本身存在合法性缺陷，违建建筑买卖合同往往潜藏着巨大的法律风险，一旦发生纠纷，买卖双方都可能面临严重的经济损失。

二、 违建建筑的认定

2.1 什么是违建建筑？

违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定，擅自建造、改建、扩建的建筑物、构筑物及其附属设施。

2.2 违建建筑的认定标准:

根据《城乡规划法》等相关法律法规，判断房屋是否属于违建建筑，主要依据以下标准：

是否取得建设工程规划许可证： 未取得规划许可证或者超出规划许可证范围进行建设的，属于违法建筑。

是否符合规划要求： 即使取得了规划许可证，但建筑物的性质、规模、用途等不符合规划要求的，也属于违法建筑。

是否办理相关手续： 即使房屋符合规划要求，但未办理土地使用证、房屋所有权证等相关手续的，也可能被认定为违法建筑。

三、 违建建筑买卖合同的效力

3.1 合同效力的基本原则

《中华人民共和国民法典》规定，合同的成立和生效应当具备以下条件：

(一) 依法成立；

(二) 意思表示真实；

(三) 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

3.2 违建建筑买卖合同的效力认定

由于违建建筑本身违反了相关法律法规，因此，违建建筑买卖合同的效力存在争议。一般情况下，法院会根据以下情况进行判断：

完全无效: 如果买卖双方在订立合同时 明知 房屋是违建，仍然进行交易，则该合同因违反法律的强制性规定而 完全无效。

部分无效: 如果买卖合同中 部分内容 涉及违法建筑，例如将违建部分出租或出售，则该部分内容 无效，但其他合法部分仍然有效。

可撤销: 如果一方当事人 故意隐瞒 房屋是违建的事实，诱使对方签订合同，则受欺诈方可以请求 撤销 合同。

四、 违建建筑买卖合同的风险

4.1 买卖双方的风险

买方风险:

房屋被拆除的风险: 一旦政府部门对违建建筑进行查处，买方将面临房屋被拆除、投资损失的风险。

无法办理房产证的风险: 由于违建建筑无法办理房产证，买方无法取得房屋的合法所有权，未来转让、抵押等权益都无法得到保障。

承担法律责任的风险: 在某些情况下，买方可能被认定为违法建筑的 共同责任人，需要承担相应的法律责任。

卖方风险:

合同被认定无效的风险: 如果合同被认定为无效，卖方需要返还购房款，并可能面临赔偿买方损失的风险。

承担行政责任的风险: 卖方作为违法建筑的建造者或所有者，需要承担相应的行政责任，例如罚款、没收违法所得等。

承担刑事责任的风险: 在某些情况下，例如大规模违法建筑、恶意骗取钱财等，卖方可能面临刑事责任的追究。

4.2 案例分析

案例一: 张某购买了李某的一套房屋，双方签订了房屋买卖合同并办理了过户手续。但随后张某发现该房屋属于违法建筑，政府部门已经下达了拆除通知。张某要求李某退还购房款并赔偿损失，但李某拒绝。最终法院判决，买卖合同无效，李某需要返还购房款并赔偿张某的损失。

案例二: 王某将自己的一套房屋出租给赵某，但该房屋的部分建筑属于违法建筑。租赁期间，政府部门对该违法建筑进行了拆除，导致赵某无法继续居住。赵某要求王某退还租金并赔偿损失。最终法院判决，租赁合同中涉及违法建筑的部分无效，王某需要退还部分租金并赔偿赵某的损失。

五、 违建建筑买卖合同的防范措施

5.1 谨慎签订合同

审查房屋合法性: 在签订合同前，买方应仔细审查房屋的规划许可证、土地使用证、房屋所有权证等相关证件，确认房屋的合法性。

明确违约责任: 在合同中明确约定违约责任，例如房屋被拆除、无法办理房产证等情况下的赔偿责任。

询问专业人士: 建议询问律师等专业人士，对合同条款进行审查，避免法律风险。

5.2 其他防范措施

政府信息公开: 购房者可以通过政府网站、规划部门等渠道查询房屋的规划信息，了解房屋是否属于违法建筑。

实地考察: 购房者应实地考察房屋周边环境，了解房屋的建造时间、用途等信息，避免购买到违法建筑。

提高风险意识: 购房者要提高风险意识，不要贪图便宜购买价格明显低于市场价的房屋，避免陷入违法建筑的陷阱。

违建建筑买卖合同存在着巨大的法律风险，买卖双方都应该提高警惕，谨慎签订合同。在购房过程中，要仔细审查房屋的合法性，避免购买到违法建筑。如果发现房屋存在违法建筑的情况，应该及时寻求法律帮助，维护自身的合法权益。