合同违章建筑,风险与责任

近年来，随着城市化进程的加快，违章建筑问题日益突出，由此引发的法律纠纷也越来越多。在实践中，涉及违章建筑的合同类型多样，例如房屋租赁合同、房屋买卖合同、建设工程施工合同等。由于违章建筑本身存在合法性缺陷，因此在签订和履行此类合同时，当事人往往面临着更高的法律风险。

一、 什么是违章建筑？

违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定，擅自建造的建筑物、构筑物及其附属设施。

二、 涉及违章建筑的合同有哪些法律风险？

1. 合同效力风险

- 根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。由于违章建筑本身违反了相关法律法规的规定，因此涉及违章建筑的合同可能被认定为无效合同。在明知是违章建筑的情况下，签订房屋租赁合同，该租赁合同就可能因违反法律的强制性规定而被认定为无效。

2. 合同目的无法实现的风险

- 违章建筑的存在本身就面临着被责令拆除的风险，这可能导致合同目的无法实现。签订了违章建筑的买卖合同，但房屋在交付之前被拆除，买受人就无法取得房屋的所有权，合同目的无法实现。

3. 承担行政责任的风险

- 根据《城乡规划法》等相关法律法规的规定，建造、出租、出售违章建筑的行为都可能受到行政处罚，例如责令限期拆除、没收违法所得、罚款等。出租人将违章建筑出租给他人，出租人和承租人都可能面临被行政处罚的风险。

4. 承担民事责任的风险

- 如果因为违章建筑导致他人遭受损失，相关责任人需要承担相应的民事赔偿责任。因违章建筑倒塌造成他人人身伤害或财产损失，建筑物的所有人或实际控制人需要承担相应的赔偿责任。

三、 如何防范涉及违章建筑的合同风险？

1. 增强法律意识，避免签订涉及违章建筑的合同

- 在签订合同之前，应仔细审查房屋的相关证件，例如建设工程规划许可证、房屋所有权证等，确认房屋是否属于违章建筑。

- 可以通过相关政府网站或部门查询房屋的规划信息，避免签订涉及违章建筑的合同。

2. 在合同中明确约定违章建筑的处理方式和责任承担

- 如果因为特殊原因必须签订涉及违章建筑的合同，应在合同中明确约定违章建筑的处理方式和责任承担，例如约定由哪一方负责办理相关手续、如果房屋被拆除如何赔偿等。

- 通过合同约定，可以有效降低风险，避免发生纠纷时无法解决。

3. 保留证据，维护自身合法权益

- 在签订和履行合同过程中，应妥善保管相关证据，例如合同文本、付款凭证、房屋交接证明等。

- 如果发生纠纷，可以通过诉讼等法律途径维护自身合法权益。

四、 相关案例分析

案例一：

甲公司与乙公司签订了一份厂房租赁合同，租赁期限为5年。租赁期间，当地政府认定该厂房为违章建筑，并责令甲公司限期拆除。乙公司因此无法继续使用该厂房，遂向法院起诉，要求解除合同并要求甲公司赔偿损失。

分析：

在本案中，甲公司将违章建筑出租给乙公司，导致租赁合同无法继续履行，构成违约，应承担相应的违约责任。乙公司可以要求解除合同并要求甲公司赔偿损失。

案例二：

张某购买了李某的一套房屋，双方签订了房屋买卖合同并办理了房屋所有权证。之后，张某发现该房屋是违章建筑，无法办理房产证。张某遂向法院起诉，要求撤销房屋买卖合同。

分析：

在本案中，李某将违章建筑出售给张某，构成欺诈，张某可以请求法院撤销房屋买卖合同。

签订和履行涉及违章建筑的合同存在着巨大的法律风险，当事人应增强法律意识，尽量避免签订此类合同。如果因为特殊原因必须签订，则应在合同中明确约定违章建筑的处理方式和责任承担，并妥善保管相关证据，以便在发生纠纷时能够维护自身合法权益。