违法建筑转让合同,风险重重,需谨慎！

违法建筑转让合同是指当事人之间就违法建筑物的所有权及使用权进行转让而达成的协议。由于违法建筑本身存在合法性缺陷，此类合同风险极高，极易引发纠纷。本文将深入探讨违法建筑转让合同的定义、风险、效力认定以及相关法律问题，帮助您规避风险，维护自身合法权益。

一、 什么是违法建筑转让合同？

违法建筑转让合同是指当事人一方将自己拥有所有权或使用权的违法建筑物转让给另一方，另一方支付相应对价的协议。

1.1 违法建筑的定义：

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及相关法律法规，违法建筑是指：

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的；

建设工程规划许可证失效后，未重新取得许可证而继续建设的；

擅自改变建设工程规划许可证的规定进行建设的；

超越批准规模或改变用途进行建设的建筑物、构筑物。

1.2 转让合同的构成要件：

合同主体具备相应的民事行为能力；

合同内容真实、合法，转让标的物明确；

当事人意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情况。

需要注意的是，违法建筑转让合同的标的物是违法建筑，这使得该类合同从根本上存在着合法性缺陷。

二、 违法建筑转让合同的风险

由于违法建筑本身的违法性，转让合同存在着巨大的风险，具体体现在以下几个方面：

2.1 合同效力风险

违法建筑转让合同的效力存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。违法建筑本身就违反了城乡规划法的强制性规定，因此，违法建筑转让合同很可能被认定为无效合同。

2.2 拆除风险

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，对违法建筑，可以限期拆除或者没收。如果政府部门对违法建筑进行拆除，即使已经签订了转让合同并支付了对价，受让人也无法获得任何补偿，造成巨大的经济损失。

2.3 无法办理产权登记的风险

违法建筑无法办理产权登记，受让人即使签订了转让合同，也无法取得房屋的所有权证书。这将导致受让人在房屋交易、抵押贷款等方面面临诸多障碍。

2.4 责任承担风险

如果违法建筑存在安全隐患，造成他人损害，转让人和受让人可能都需要承担相应的法律责任。

三、 违法建筑转让合同的效力认定

违法建筑转让合同的效力认定较为复杂，需要根据具体情况进行分析。

3.1 可能被认定为有效的条件：

转让的违法建筑已经补办了相关手续，取得了合法证明；

转让的违法建筑性质轻微，并未严重影响城市规划和公共利益；

合同双方对违法建筑的情况均已知晓，且自愿签订合同。

3.2 可能被认定为无效的条件：

转让的违法建筑属于严重违法建筑，例如：严重影响城市规划、存在重大安全隐患等；

合同一方或双方存在欺诈、胁迫等行为；

合同内容损害社会公共利益。

需要注意的是，即使违法建筑转让合同被认定为有效，也并不代表受让人可以高枕无忧。如果政府部门对违法建筑进行拆除，受让人仍然无法获得任何补偿。

四、 涉及违法建筑转让的相关法律问题

4.1 如何维护自身合法权益？

在涉及违法建筑转让时，建议您：

在签订合同前，务必仔细核实房屋的相关信息，确认房屋是否属于违法建筑；

尽量避免购买违法建筑，如果确实需要购买，应在合同中明确约定违法建筑的处理方式和责任承担；

保留好相关证据，例如：购房合同、付款凭证等，以便在发生纠纷时维护自身合法权益。

4.2 如何寻求法律帮助？

如果您在违法建筑转让过程中遇到法律问题，建议您及时询问专业律师，寻求法律帮助。律师可以根据您的具体情况，为您提供专业的法律意见，并帮助您维护自身合法权益。

违法建筑转让合同风险巨大，建议您谨慎对待，尽量避免签订此类合同。在签订合同前，务必仔细核实房屋的相关信息，确认房屋是否属于违法建筑。如果确实需要签订此类合同，应在合同中明确约定违法建筑的处理方式和责任承担，并保留好相关证据。如果您在违法建筑转让过程中遇到法律问题，建议您及时询问专业律师，寻求法律帮助。