违建建筑租赁合同,风险与责任全解析

一、什么是违章建筑？

违章建筑，顾名思义，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑物、构筑物。简单来说，就是没有合法“身份证”的建筑。

判断一个建筑是否属于违章建筑，可以借鉴以下几个方面：

是否取得建设工程规划许可证：这是判断违章建筑最直接的依据。

是否符合规划许可证的内容：即使取得了规划许可证，但如果实际建设内容与许可内容不符，也可能被认定为违章建筑。

是否侵占公共空间：例如占用道路、绿地等公共区域进行建设。

是否改变房屋用途：例如将住宅改为经营性用房，也可能被认定为违章建筑。

二、违章建筑租赁合同的效力如何？

根据我国《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。由于违章建筑本身就是违反法律法规的产物，因此，违章建筑租赁合同原则上是无效的。

需要注意的是，违章建筑租赁合同并非相对无效，而是可以分为以下三种情况：

1. 全部无效：如果租赁合同的标的物全部是违章建筑，且出租人明知该房屋属于违章建筑，则该租赁合同全部无效。

2. 部分无效：如果租赁合同的标的物部分是违章建筑，部分是合法建筑，则针对违章建筑部分的租赁合同无效，合法建筑部分的租赁合同仍然有效。

3. 效力待定：如果承租人能够证明其在签订合同时对房屋性质并不知情，且租赁合同的其他条款符合法律规定，则该租赁合同的效力待定，需要根据相关部门对违章建筑的处理结果来确定。

三、签订和履行违章建筑租赁合同有哪些风险？

由于违章建筑租赁合同的特殊性，签订和履行该类合同存在较大的风险，主要体现在以下几个方面：

1. 合同被认定无效的风险

如前所述，违章建筑租赁合同可能被认定为无效合同，一旦合同无效，双方当事人需要返还财产并赔偿损失，给双方都带来不必要的麻烦。

2. 房屋被拆除的风险

违章建筑随时面临被相关部门拆除的风险，一旦房屋被拆除，承租人将面临无处居住或经营的困境，并且可能无法获得相应的赔偿。

3. 租金损失的风险

即使房屋没有被拆除，但如果出租人明知房屋属于违章建筑，仍然将房屋出租，承租人可以要求解除合同并要求出租人赔偿损失，包括已支付的租金、装修费用等。

4. 人身财产安全的风险

违章建筑通常在设计和建造过程中存在安全隐患，例如消防设施不完善、房屋结构不稳定等，这都可能对承租人的人身财产安全造成威胁。

5. 政策变化的风险

各地政府对违章建筑的处理方式和政策可能会有所不同，如果政策发生变化，例如对违章建筑采取更加严格的管控措施，承租人的利益也可能受到影响。

四、遭遇违章建筑租赁纠纷如何维护自身权益？

1. 签订合同时提高警惕

在签订租赁合同之前，承租人应当仔细查看房屋的相关证件，例如房屋所有权证、建设工程规划许可证等，并可以通过相关部门的网站查询房屋的合法性。

2. 保留相关证据

在租赁过程中，承租人应当注意保留相关证据，例如租赁合同、租金支付凭证、房屋照片等，以便在发生纠纷时能够维护自身权益。

3. 及时寻求法律帮助

如果发生租赁纠纷，承租人应当及时询问律师，通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决纠纷。

承租违章建筑存在较大的法律风险，建议广大租户在租房时提高警惕，选取合法合规的房屋，避免造成不必要的损失。