购房小讲堂│聊聊“第四代住房”
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随着社会经济的发展和科学技术的不断进步，人们的居住需求和居住模式从“有得住”到“住得好”不断升级。近年来，第四代住房——“城市森林花园住宅”的出现，更是满足了人们对居住体验的更高需求，“层层有园林、户户有庭院”的全新生态住宅形式充分满足了城市人群对自然和美好生活的向往。
2023年，漳州市开始探索“第四代住房”试点工作：龙海区“锦绣时代”项目开创先河，成为闽南地区首个第四代生态住宅项目；中心城区成功出让2023P12地块和2023P13地块作为“城市森林花园住宅”项目试点；“湖湾之尚”项目作为中心城区首个“城市森林花园住宅”，从立项之初就备受市场关注。2024年6月27日，继中心城区、龙海区之后，台商投资区也拍卖出让了区内首宗“城市森林花园住宅”试点项目地块，第四代住房的市场热度不断攀升，成为当下房地产市场的热点。
什么是“第四代住房”？
“第四代住房”，又称庭院房、城市森林花园住宅、立体生态住宅，是指将绿化景观引入户内，增加邻里共享空间的新型住宅，实现“层层有共享绿化阳台”或“户户有户属空中花园”。简而言之，就是将地面庭院的概念融入高层建筑中，使每层住户都能拥有公共院落和独立花园，甚至还可以实现空中停车。
这种新型生态住宅形式，打破了传统居住模式，将城市建筑与园林景观相生共融，把庭院搬进了电梯房，实现户户有庭院、层层有花园，既迎合了绿色生态，又提升了居住体验。
共享绿化阳台是指具有交往活动和连通功能的公共室外场地；户属空中花园是指具有庭院和阳台功能的户属室外空间。
“第四代住房”有哪些类型？
根据2021年10月1日中国工程建设标准化协会发布的《城市森林花园住宅设计标准》（T/CECS 855-2021），城市森林花园住宅是指以每户拥有面积不小于套内建筑面积的40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。
（一）空中户属庭院住宅
简称“空中庭院住宅”，各个楼层的每套住宅都拥有户属空中花园。
空中庭院住宅示例
（二）空中共享园林住宅
简称“空中园林住宅”，指由多栋空中户属庭院住宅，通过空中共享平台连接的住宅，简而言之，就是在每家每户都有户属空中花园的基础上，每层住户共享一个绿化平台。
空中共享园林住宅示例1
在前两种建筑模式的基础上，还可通过载车电梯将停车场“搬”到空中，开启空中停车的全新模式。
空中共享园林住宅示例2
“第四代住房”的政策规定
国内首个第四代住房项目——“七一城市森林花园”于2017年落地成都，此后，福州、岳阳、郑州等地随即跟进，目前，南京、恩施、柳州、石家庄等多个城市也都在进行试点。为支持项目实施，各地根据地区实际，有针对性地提出了“第四代住房”具体实施管理办法，给予充分的政策扶持。
2024年1月，漳州市出台《“城市森林花园住宅”项目规划管控要求（试行）》，对“城市森林花园住宅”项目的规划管控作出明确规定，为推动第四代住房发展提供了有力的政策支持。5月，出台《漳州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，进一步完善了“城市森林花园住宅”项目特有部分（载车电梯、空中立体停车场及车道、开敞式公共平台、户属空中花园、共享绿化平台）的产权面积计算规则，明确相关项目特有部分符合《“城市森林花园住宅”项目规划管控要求（试行）》相关要求的，不计容积率的部分不计入产权面积。
根据《漳州市自然资源局关于印发“城市森林花园住宅”项目规划管控要求（试行）的通知》（漳自然规〔2024〕1号），不计容积率的部分主要为以下几种：
1.项目中的载车电梯、空中立体停车场及车道、开敞式公共平台等第四代住宅所特有部分的建筑面积不计入容积率；
2.户属空中花园平台外挑尺寸大于1.8米的部分不计入容积率；
3.共享绿化平台连接户数不小于2户，供业主共享的开敞式共享绿化平台不计入容积率。
第四代住房的“脚步声”已经越来越近，随着技术创新、科技发展，第四代住房的细节将会越来越完善，必将成为城市靓丽的风景线。
文稿来源：市房产交易中心
图片来源：网络
原文地址：http://jsj.zhangzhou.gov.cn/cms/html/zzszfhcxjsj/2024-07-11/1270482524.html
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