关于公开征求《鄂州市收购已建成存量商品房用作保障性住房实施方案（征求意见稿）》和《鄂州市配售型保障性住房管理办法（试行） （征求意见稿）》意见的公告

为贯彻落实党中央国务院决策部署，加快解决工薪收入群体住房困难问题，稳定工薪收入群体住房预期，根据国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）等文件精神，结合我市实际，我局组织起草了《鄂州市收购已建成存量商品房用作保障性住房实施方案（征求意见稿）》《鄂州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，现公开征求社会公众有关意见和建议。

公开征集意见时间为：2024年7月25日至8月26日。

意见反馈渠道如下：

1.电子邮箱：3164224055@qq.com

2.通讯地址：鄂州市鄂城区吴都大道81号市住房和城市更新局1701室

3.电话：027-60670782

附件：1.鄂州市收购已建成存量商品房用作保障性住房实施方案（征求意见稿）

2.鄂州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）

鄂州市住房和城市更新局

2024年7月25日

附件1

鄂州市收购已建成存量商品房用作

保障性住房实施方案

（征求意见稿）

为贯彻落实国务院关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的决策部署，根据国家、省有关文件精神，结合我市实际，制定如下实施方案：

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党中央、国务院关于规划建设保障性住房的决策部署，突出住房的民生属性，加大保障性住房供给，加快解决新市民、青年人等工薪收入群体住房困难问题，稳定工薪收入群体住房预期，努力让城市居民实现安居乐业，推动城市高质量发展。

二、基本原则

（一）坚持以需定购。从解决最困难工薪收入群体住房问题入手，摸清需求底数，根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。

（二）坚持自愿参与。按照“政府主导、市场化运作”的思路，尊重保障对象、房地产开发企业、银行业金融机构等各方主体意愿，自主决策，不搞强买强卖。

（三）坚持资金平衡。按照工薪收入群体可负担、发展可持续的原则，明确收购价格，按保本微利原则配售。切实防范道德风险，严防新增地方政府隐性债务和收购主体经营风险。

三、工作重点

（一）明确收购主体。根据收购主体要求，全市选定不超过2家国有企业作为收购主体，按照市场化方式运作。选定的国有企业及其所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求。经综合评估，先期选定市属国有企业市昌达集团或其子公司作为我市收购主体，后期可根据情况需要再新增1家国有企业。（责任单位：市住房和城市更新局、市国资委，市昌达集团，各区人民政府，葛店经开区、临空经济区管委会）

（二）明确收购要求。收购房源为房地产企业已建成存量商品房，相关手续齐备，已取得竣工备案证明，权属清晰，位置、价格合适，可以办理不动产权证书。其中：用作配租型的房源以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；用作配售型的房源以建筑面积不超过120平方米为主。（责任单位：市住房和城市更新局、市自然资源和城乡建设局，市昌达集团）

（三）开展需求摸底。各区（含葛店经开区、临空经济区，下同）、各相关部门要通过多种方式，精心组织本地区、本部门开展配售型保障性住房需求调查，保障对象重点包括全市城镇户籍住房困难家庭、工薪收入群体和引进人才群体，以及在乡镇工作的教师、医生、民警、公职人员等，全面摸清需求底数。（责任单位：市住房和城市更新局、市委人才办、市教育局、市公安局、市民政局、市人社局、市卫健委、市机关事务服务中心，各区人民政府，葛店经开区、临空经济区管委会）

（四）规范收购程序。收购房源过程要坚持市场化、法治化，坚持以需定购，采取预收购、预分配方式，成熟一批，申报实施一批，确保收购的房源要迅速组织配售或配租，不得长期空置。

1.市住房和城市更新部门发布房源征集公告，掌握开发建设单位出售意愿，摸清全市范围内已建成存量商品房情况。

2.收购主体对开发建设单位自愿出售的符合条件的房源，核算重置价格和配售价格，其中：重置价格即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。配售价格按重置价格测算确定。

3.收购主体与开发建设单位自愿进行预收购，即只签订收购意向书（协议），暂不发生实质交易。对拟收购的项目，及时公示相关楼盘位置、户型、面积、价格等详细信息，面向符合保障条件需求群体进行公开认购，并签订认购意向书（协议），锁定需求。

4.拟收购房源认购认租达到60%以上时，开展实施实质收购，加强银行金融机构对接，确保收购尽快完成并迅速组织配售。

（责任单位：市住房和城市更新局、市自然资源和城乡建设局、市发改委、人行鄂州市分行、鄂州金融监管分局、市税务局、市昌达集团）

（五）争取政策支持。争取保障性住房再贷款政策支持；对符合规定的保障性住房项目，积极争取中央、省级财政的各项补助资金；市级财政通过现有政策及资金予以支持。用足用活各项支持政策，完善政策措施，确保项目落实落地。（责任单位：市财政局、市住房和城市更新局、人行鄂州市分行、鄂州金融监管分局、市税务局、市发改委，市昌达集团）

（六）完善政策措施。研究出台保障性住房管理办法和相关配套政策，明确筹集要求、准入条件、管理细则等，确保程序公平，维护群众切身利益。实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入房地产市场。配售型保障性住房优先向本市城镇户籍住房困难家庭供应，具体分配按照“一项目一销售方案”原则执行。（责任单位：市住房和城市更新局、市自然资源和城乡建设局、市发改委、市财政局、市公积金中心、市昌达集团）

（七）加强资金监管。收购主体获得的贷款资金要单列项目、单独核算、确保专款专用、封闭管理。房地产开发商出售已建成存量商品房所得资金，要依法依规优先偿还本项目债务，结余资金用于本企业或集团公司其他保交房项目建设。（责任单位：鄂州金融监管分局、市住房和城市更新局、人行鄂州市分行、市昌达集团）

四、保障措施

（一）强化组织领导。市住房保障工作领导小组统筹推进全市保障性住房收购工作，及时研究解决问题，确保工作取得实效。市住房和城市更新局要会同市发改委、自然资源和城乡建设局、人行鄂州分行、鄂州金融监管分局等部门加强组织协调和督办指导，压实责任、完善机制、强化措施，确保按期完成目标任务。

（二）严格监督管理。各地各部门要加强对保障性住房收购、分配、管理等全过程监督，严防政策执行走样，坚决查处各类违法违规行为。加强保障性住房债务和资金监管，做到专款专用，严禁挤占挪用，严防新增地方政府债务风险。加强审计监督，审计部门及时组织开展审计。

（三）做好宣传引导。加强政策宣传解读、示范引领，确保各方主体自愿参与。加大信息公开和宣传报道力度，加强舆论引导，及时回应社会关切。

附件2

鄂州市配售型保障性住房管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为规范配售型保障性住房筹集、分配、运营和监督管理，根据国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、住建部《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）、省住建厅《关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（鄂建函〔2024〕59号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称配售型保障性住房是指由政府提供土地、财税、金融等政策支持，由政府选定的保障性住房经营管理单位以新建、收购等方式筹集，规定配售对象、套型面积、配售价格、处分权利，面向符合条件家庭封闭配售具有保障属性的住房。保障性住房经营管理单位包括新建项目开发建设单位、政府选定的国有收购企业、政府选定的运营机构等。

第三条 本市行政区域内配售型保障性住房筹集、分配、运营和监督管理适用本办法。

第四条 市住房保障工作领导小组负责统筹推进全市保障性住房政策、规划和收购等重大事项的决策和协调。

市住房和城市更新部门是全市保障性住房工作的行政主管部门，负责政策制定、组织实施、监督指导工作。

市发改部门负责会同市自然资源和城乡建设部门、市住房和城市更新部门确定保障性住房收购、配售基准价格。市教育、公安、民政、司法、财政、人力社保、审计、税务、公积金中心、市委人才办等部门按照职责做好相关工作。各区人民政府，葛店经开区、临空经济区管委会（以下简称各区人民政府）负责保障性住房配售、资格审核、封闭管理等工作。

第二章 房源筹集

第五条 保障性住房的筹集方式主要分为新建和收购已建成存量商品房。

（一）以划拨方式供应土地建设；

（二）利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设；

（三）在符合规划、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。

（四）政府选定的国有企业收购已建成存量商品房用作保障性住房。房源应为已建成存量商品房，相关手续齐备，可以办理不动产权证书。

第六条 新建配售型保障性住房取得划拨土地后，住宅部分不得以补交土地出让金等方式进行商品房开发，商业部分允许补交土地出让金后对外销售出租。

第七条 配售型保障性住房开发贷款政策、相关税费政策按照国家有关规定执行。配售型保障性住房项目所涉及经营服务性收费按低限减半收取。

第八条 收购已建成存量商品房用作保障性住房，配租型房源以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；配售型房源以建筑面积不超过120平方米为主。收购已建成存量商品房用作保障性住房的，原则上以毛坯交付。

第九条 房源收购价格应以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。配售价格由市住房和城市更新部门会同市发改、市自然资源和城乡建设等部门明确核定政策，项目所在区具体核定配售基准价格。

第十条 保障性住房建设，应当积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第三章 准入管理

第十一条 配售型保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体以及城市需要的引进人才等群体。

应当首先从本市城镇户籍经济困难的无房家庭开始，按照量力而行、分类分批的保障原则，逐步将整个工薪收入群体纳入保障范围。

第十二条 应以家庭为单位申购，主申请人应具有完全民事行为能力。申请家庭应同时符合以下条件：

（一）申购家庭应至少有一名家庭成员拥有本市户籍或至少有一名家庭成员在本市稳定就业，在本市缴纳社会保险且处于参保缴费状态，或已在本市办理退休。

（二）申购家庭在本辖区范围内无自有住房或人均自有住房建筑面积低于35平方米。自有住房包括商品房和经济适用房、房改房、拆迁安置房等政策性住房。

（三）每个家庭只能购买一套保障性住房。家庭成员享受公租房（包含租赁补贴）、房改房、经济适用房（包含已上市）、共有产权住房等政策性住房的，腾退原住房之前，不得申请购买保障性住房。

第十三条 申购家庭获得选房资格后，不得中途退出。放弃选房资格的，5年内不得再次申购本市配售型保障性住房。

第四章 配售管理

第十四条 保障性住房按照以下程序开展配售配租：

（一）制定配售方案。运营机构根据房源供应情况按照“一项目一方案”原则制定配售方案，经市住房和城市更新部门同意后实施。

（二）发布配售公告。运营机构发布配售公告，内容包括项目基本情况、配售方案、准入条件、销售价格、登记方式、注意事项等。

（三）购买资格审核。申请家庭根据配售公告规定在鄂州市住房和城市更新局办事服务公众号提出申请，按要求提交申请材料。运营机构对申请家庭提交的申请材料进行初核，由户籍或单位所在地各区住建主管部门对材料进行复核。按照解困优先、人才优先原则确定购房家庭，经公示无异议后，取得购房资格，公示通过但未取得购房资格的家庭将进入保障对象轮候库。

（四）组织分配选房。运营机构根据审核通过名单，委托公证处进行公证摇号，根据摇号资格组织选房、签订合同。

第十五条 购买本市配售型保障性住房的家庭可按规定条件申请公积金或商业贷款。

第十六条 配售型保障性住房房屋维修资金缴纳、使用按照本市普通商品房规定执行。

第十七条 项目配售较长时间后仍有剩余房源的，报请同级政府同意后，可结合实际暂时转化为保障性租赁住房。承租人有购买意愿的，在符合申请条件的情况下依法享有以同等条件优先购买的权利。

第五章 退出或回购管理

第十八条 保障性住房实行严格的封闭管理，不得以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。保障性住房不得用于除购房贷款担保外的抵押、担保或偿债，不得设定居住权。

第十九条 配售型保障性住房在办理不动产登记时，应当将房屋权利性质标识为“配售型保障性住房”，附记栏中注明“实行封闭管理，不得自行上市交易”，产权人一栏上应当填写申购家庭成员。

第二十条 保障性住房实行封闭流转，购买保障性住房办理不动产权证未满5年的，原则上不得申请回购。购房人有下列情形之一的，其房产由指定主体回购：

（一）办理不动产权证满5年，主动提出申请的；

（二）房屋无故闲置超过2年以上的；

（三）离开本地就业或户籍迁往外地的；

（四）长期拖欠住房贷款并被司法机关裁定贷款违约的；

（五）因人民法院强制执行等原因需处置该套住房的；

（六）政府规定的其他情形。

第二十一条 购房人符合本办法第二十条退出条件的，退出住房由指定主体回购，回购价格按原配售价格加上同期人民银行三年定期存款基准利息执行，回购房屋仍作为配售型保障性住房再配售，也可经市住房和城市更新部门批准后直接以回购价格面向其他符合条件的购房对象封闭流转。回购或封闭流转产生交易税费的，根据相关政策依法依规执行。

第二十二条 购房人对保障性住房改造和装修花费不计入回购费用。已被回购的保障性住房，原购房人应保持房屋购买时或回购时状态，不可对房屋结构和装修进行破坏。对破坏房屋结构和室内装修的，破坏部分费用由原购房人承担。

第二十三条 保障性住房按照规定应被回购的，购房人未在限期内退出，指定主体可依法申请人民法院强制执行，并按同时期同地段市场租金水平征收占用期间租金。

第二十四条 保障性住房购买家庭应当遵守国家、省、市有关政策规定，按照合同约定使用保障性住房，不得有以下情形：

（一）擅自转让、赠与保障性住房；

（二）改变保障性住房的使用用途；

（三）无故闲置保障性住房2年以上；

（四）破坏保障性住房主体结构；

（五）进行除购房贷款担保外的抵押、担保或偿债；

（六）其他违法违规情形。

第二十五条 购买配售型保障性住房的家庭，应按照规定配合运营管理单位定期开展监督管理。

第六章 监督管理

第二十六条 各相关部门应按照职责分工履行监督责任，保障性住房开发建设单位、运营机构等应当严格按照本办法规定开展保障性住房配售、运营管理工作。存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，追究其行政责任；涉嫌构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第二十七条 对弄虚作假、隐瞒家庭实际情况，骗购骗租保障性住房的个人，取消其申购、购房资格并依据法律和有关规定追究责任。

第八章 附 则

第二十八条 本办法由鄂州市住房和城市更新局负责解释。

第二十九条 各区可结合本地实际，参照本办法执行。

本办法自2024年 月 日起试行，有效期至2026年 月 日。

原文地址：http://cjw.ezhou.gov.cn/hdjl/zjdc/202408/t20240822_644408.html

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