《珠海市住建局关于重新发布珠海市商品房预售资金监管办法的通知》政策解读
珠海市住房和城乡建设局牵头制定了《珠海市住房和城乡建设局关于印发<珠海市商品房预售资金监管办法>的通知》，相关内容解读如下：
一、制定背景
珠海市人民政府于2007年11月20日颁发《关于进一步加强我市房地产市场监管若干规定的通知》（珠府〔2007〕132号文），明确规定市房地产管理部门应当对商品房预售款的收存和使用进行全过程、动态的监管。为进一步加强和改善我市商品房预售资金监督管理，我局于2016年12月9日发布了《关于进一步完善商品房预售资金监督管理的通知》（珠规建房〔2016〕45号），对房地产项目进度进行监管，有效地维护了房屋交易双方合法权益，促进了房地产市场健康发展。由于该通知内容上涉及行政管理相对人的权利和义务，属于我市加强房地产监督管理的文件，因此，我局于2018年6月29日出台了市政府规范性文件《珠海市商品房预售资金监管办法》（珠规建房规〔2018〕3号）。
2019年至2020年，受市场环境和金融监管政策的影响，房地产市场受到较大冲击，房地产开发企业面临销售的压力较大，资金较为紧张，存在项目开发周期长、资金周转困难、再投资能力受损等情况。为激发房地产业活力，降低预售烂尾风险，缓解企业压力，进一步优化营商环境，贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，促使房地产市场健康发展，结合珠海市住房和房地产工作实际，我局于2020年修订了《珠海市商品房预售资金监管办法》（珠规建房规〔2018〕3号），并于2020年12月9日印发了《珠海市住房和城乡建设局关于印发<珠海市商品房预售资金监管办法>的通知》（珠建房〔2020〕17号，以下简称《通知》）。
由于《通知》有效期至2026年1月9日，为继续加强我市商品房预售资金监督管理，按照规范性文件制定程序要求，对《通知》有效期届满后通过重新发布的方式延期实施，延长有效期至2027年1月9日，不涉及具体政策内容修改。
二、主要内容
《通知》共计六章二十八条。其中第一章总则，第二章专用账户设立及监管要求，第三章商品房预售资金监督管理，第四章银行保函，第五章责任追究，第六章附则。其中重要条款说明如下:
《通知》第五条明确各个部门在商品房预售资金监管过程中的职责。这是原基础上的优化，对后续资金监管工作提供保障。
《通知》第六条规定房地产开发企业应当遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则，一个预售许可证可设立不超过3个预售资金专用账户。项目预售过程中，监管账户不得变更、注销。
《通知》第十条规定纳入珠海市房地产开发企业诚信体系管理的A级、B级、C级、D级房地产开发企业，分别按本办法第九条规定比例或预留额度的90%、100%、110%、120%留存。
《通知》第十一条明确了商品房预售资金申请拨付材料。
《通知》第十二条明确了商品房预售资金部分解除监管需提供的材料。
《通知》明确了房地产开发企业与购房人因特殊情况解除商品房买卖协议的，房地产开发企业申请退房退款应当提供的材料。
《通知》第二十五条明确了施工、监理单位的责任。规范施工、监理单位的职责，多方的约束，可更好地掌握房地产项目的建设动态。
三、主要目标及特点
《通知》能够进一步规范我市商品房预售资金的监督管理，维护预售商品房交易当事人的合法权益，也能够进一步优化营商环境，迎合房地产市场环境的变化，通过不断优化监管的手段，提高企业再投资活力，促进房地产市场的健康发展。
《通知》第六条规定了一个商品房预售许可证可设立不超过3个商品房预售资金专用账户。同时，规定了项目预售过程中，监管账户不得变更、注销。针对房地产开发企业预售后，规定了监管账户的监管，保障购房者的权益，避免引发相关投诉。
《通知》第九条明确了商品房预售资金留存的标准，对预售资金分步解除进行细化，分为封顶、主体结构验收备案、规划验收合格、竣工验收备案、不动产首次登记五个阶段，不同阶段对应不同的预留额度。由于封顶至确权阶段时间跨度较大，为了更合理的优化商品房预售资金监管，充分提高商品房预售资金的使用效率，在原基础上进一步细分，控制好每个节点，可缓解房地产开发企业的资金压力。
《通知》第十条规定商品房预售资金留存的比例与房地产开发企业诚信等级关联。一方面为提高房地产开发企业诚信经营意识，另一方面差异化管理能更有效地保障商品房预售资金的使用，加强行业自律。
《通知》第十一条简化了商品房预售资金申请拨付材料，将原办法要求房地产企业取得商品房预售许可证后三个工作日要向主管部门备案所需提交资料，与首次申请拨付商品房预售资金需提供的材料合并，切实减轻房地产开发企业的工作量。
《通知》第十二条明确了商品房预售资金部分解除监管需提供的材料。并强调每个预售许可证对应楼栋申请封顶解除阶段拨付预售资金的，住房城乡建设行政主管部门需组织人员进行现场查看工程进度，确保项目达到相应的工程进度，保障了资金拨付的安全、可靠。
四、有利举措
2020年12月份出台《通知》，进一步规范我市商品房预售资金的监督管理。《通知》自2021年1月10日实施后，至2025年11月30日，全市办理商品房预售资金日常拨付4688宗约396.08亿元，办理解除商品房预售资金监管8805宗约1947.82亿元，使用银行保函置换预售监管资金321宗约101.21亿元，有效缓解房地产企业资金压力。
五、新旧政策差异
《通知》实施期满后，根据《广东省行政规范性文件管理规定》《关于进一步完善和明确规范性文件修改和延期实施等有关程序的通知》要求，对《通知》内容不作修改，重新发布实施，有效期一年。
六、解读单位和电话
解读单位：珠海市住房和城乡建设局
联系电话：0756-3268295
原文地址：https://zjj.zhuhai.gov.cn/zjj/zwgk/zcjd/content/post_3867008.html
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