关于《定西市商品房预售资金管理办法（修正稿）》公开征求意见的公告

根据《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《甘肃省住房和城乡建设厅中国人民银行兰州中心支行 中国银行保险监督管理委员会甘肃监管局关于转发《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》的通知》（甘建房〔2022〕72号）精神，我单位对2022年4月15日定西市住建局等四部门印发的《定西市商品房预售资金监管实施细则（暂行）》的通知进行了修正，起草了《定西市商品房预售资金管理办法（修正稿）》。现公开征求意见，公开征求意见日期为2024年6月25日至2024年7月9日。请有关单位和社会各界人士提出宝贵意见和建议，将意见和建议以书面或电子邮件形式反馈至定西市住建局。

1.联系人：王海东 电话：0932—8218582

2.邮 箱：278210115@qq.com

附件：1.《定西市商品房预售资金管理办法（修正稿）

2.定西市新建商品房预售资金监管协议书

定西市住房和城乡建设局

2024年6月25日

定西市商品房预售资金管理办法（修正稿）

第一章 总则

第一条 根据《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《甘肃省住房和城乡建设厅 中国人民银行兰州中心支行 中国银行保险监督管理委员会甘肃监管局关于转发《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》的通知》（甘建房〔2022〕72号）精神，为进一步加强我市商品房预售资金监管力度，保障房地产项目顺利竣工交付，维护购房人的合法权益，结合我市实际情况，制定本办法。

第二章 监管范围和原则

第二条 凡在本市国有土地上取得《商品房预售许可证》的建设项目，其商品房预售资金的存入、使用和监督管理工作，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指开发企业在取得商品房预售许可后将其开发建设的商品房预售给买受人，由买受人按合同约定支付的首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款以及在建工程抵押贷款的全部预购房款。

第四条 本办法所称监管银行是指定西市住房和城乡建设局会同中国人民银行定西市分行、国家金 融监督管理总局定西监管分局通过公开招标方式，综合商业银行资信情况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行，应当通过市、县住房和城乡建设部门门户网站予以公示，严格按照本办法和资金监管三方协议开展监管工作。

第五条 本办法所称开发企业，是指预售商品房的房地产开发经营企业。

第六条 本办法所称买受人，是指购买预售商品房的法人、自然人和其他组织。

第三章 监管部门职责分工

第七条 市住建局会同中国人民银行定西市分行、国家金融监督管理总局定西监管分局按照各自职责负责全市预售资金监管工作。安定区范围内的房地产开发项目，按照市（区）住建部门谁颁发《建筑工程施工许可证》谁核发《商品房预售许可证》及实施预售资金监管的原则对项目实施监管。通渭县、陇西县、渭源县、临洮县、漳县、岷县各自负责辖区内商品房预售许可办理及验收资金监管工作的组织实施。按照各自管辖范围，依法查处房地产开发企业违反商品房预售资金监管的行为。商品房预售资金监管应当遵循专户专存、专款专用的原则，确保用于本项目工程建设。

第八条 中国人民银行定西市分行负责督导各商业银行做好监管账户管理工作。

第九条 国家金融监督管理总局定西监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第十条 商业银行要严格按照预售资金监管协议做好监管账户监管，定期与住建部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知住建部门，住建部门要及时作出处理。商业银行不得为商品房预售资金监管账户开通网银。

第十一条 住建部门、中国人民银行定西市分行、国家金融监督管理总局定西监管分局按照各自职责对发现的违法违规行为，及时予以处罚。对人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）执行。

第四章 监管协议签订和专户设立

第十二条 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，需同时签订《商品房预售资金监管协议》。其商品房预售方案中应当包括《监管协议》的相关内容。

第十三条 核发的《商品房预售许可证》必须标注预售资金监管账户和账号，以方便购房人将房款交入监管账户。

第十四条 房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户（以下简称监管账户）。住建部门，房地产开发企业和商业银行应当签订统一格式的《定西市商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》），《监管协议》应明确监管账户开户行、账号、经住建部门核定的监管额度资金，约定各方的权利、义务、责任。载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、土地使用面积、土地使用权属状况(是否抵押)、施工许可证号、拟预售项目的总建筑面积等内容。

第十五条 开发企业应当将商品房预售资金监管内容在商品房销售现场显著位置进行张贴公示并告知购房人。对在监管协议签订两个工作日内，市县区住建部门对协议内容在住建部门门户网站进行公示。

第十六条 具体开展监管业务的银行网点由各监管银行自行确定。开发企业变更监管银行应当书面向监管机构申请，经同意后终止原监管协议；签订新的监管协议后，应将原监管银行账户的结余资金全部转入新的监管账户。

第十七条 有关部门依法拟对监管账户内的监管资金进行查封、冻结、划拨的，监管银行有义务告知有关部门商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知住建部门。

第五章 预售资金的交存和入账

第十八条 房地产开发企业应在《商品房买卖合同》中明确购房人交款的方式及具体时间、金额和监管银行名称、账号。房地产开发企业不得通过非预售资金监管账户进行收款。

第十九条 购房人以按揭贷款方式购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入监管账户。购房人以分期付款或其它方式购买商品房的，售房人督促购买者按合同约定的时间、数额，分期将购房款直接存入监管账户。

第二十条 预售资金监管系统内显示的房屋交款金额，必须与购房合同约定缴款金额相一致，预售人才能办理商品房合同备案登记。

第六章 预售资金监管额度

第二十一条 监管额度是当前年度项目建设成本的资金额度。项目建设成本=项目总建筑面积*工程每平方米造价

监管额度的确定为：辖区范围内工程建设单方造价*项目总建筑面积。

工程每平方米造价：包括土建、安装和基础配套等相关费用，不包括土地成本。

第七章 预售资金拨付时间节点

第二十二条 预售资金只能用于支付本项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等支出，严禁挪作他用。第一次使用预售资金前，需全面付清办理预售许可之前产生的所有费用（工程款、材料款、土地出让金、基础设施配套费、农民工工资等）。

第二十三条 监管额度内资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

第二十四条 监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付。最后拨付节点为房屋所有权首次登记后。项目提出用款计划后，项目预售资金监管账户保留一定数额的资金，作为项目预留款，以应对项目应急保障。

第八章 预售资金使用

第二十五条 开发企业使用预售资金的，应提交以下资料：

（一）项目用款申请（建设单位、施工单位）；

（二）施工合同及建设单位、施工单位、监理单位出具的施工进度证明；

（三）申请农民工工资的，需提供建筑工人实名制工资专户支付凭证；

（四）开发企业单独采购材料的，提供材料供销合同及供应商的银行账户、账号；

（五）工程形象进度照片（正面、背面）；

（六）资金监管账户对账单。

（七）项目用款计划、商品房预售资金使用申请表、本次用款前所有费用结清承诺、项目法人授权委托书、营业执照复印件、预售许可证复印件、资金监管协议书复印件等。

第二十六条 监管机构自受理之日起，2个工作日内完成对用款额度、资金用途、账户余额的审核，必要时进行现场查勘，有下列情形之一的，不予拨付预售资金：

（一）申请拨付资金时，账户内资金额度不够的；

（二）实际用途、收款单位与合同约定不符的；

（三）未按照规定将预售资金全部存入监管账户的；

（四）提交使用预售资金虚假材料的；

（五）项目形象进度达不到资金拨付条件的；

（五）存在其他违法违规行为的。

第二十七条 开发企业与承购人解除购房合同的，开发企业可持网签合同注销证明文件、监管账户余额单、承购人缴款凭证等向监管机构申请退回监管账户中的购房款。

第九章 法律责任

第二十八条 开发企业未按规定收存和使用预售资金、逃避预售资金监管、提供虚假证明材料等违规行为，监管机构责令其限期整改，暂停监管资金拨付，情节严重的暂行关闭项目网签系统，并按照相关法律法规予以处罚。

第二十九条 监管银行未严格按照本办法和监管协议开展资金监管工作的，特别是对未将按揭款及时存入资金监管账户或违规拨付监管资金的，住建部门会同人行和金融监管部门约谈问责，对约谈后仍不纠正的，及时清退并停止其办理房地产抵押网签备案和公积金贷款业务。商品房项目在完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣监管资金。未经所在地住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

第三十条：监管机构和监管银行工作人员在预售资金监管中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规给予处分；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

第十章 附则

第三十一条：本办法自2024年6月 日起试行，有效期2年。

定西市新建商品房预售资金监管协议书

编号：（ ）

预售资金监管人（甲方）：定西市住房和城乡建设局

商品房预售人（乙方）：

商品房预售资金开户银行（丙方）：

根据《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《甘肃省住房和城乡建设厅 中国人民银行兰州中心支行 中国银行保险监督管理委员会甘肃监管局关于转发《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》的通知》（甘建房〔2022〕72号）精神，为进一步加强我市商品房预售资金监管力度，保障房地产项目顺利竣工交付，维护购房人的合法权益，切实增强我市商品房预售资金监管工作的可操作性，经甲、乙、丙三方友好协商，在平等、自愿的基础上，对座落于 ，项目名称为 ，土地使用面积 平方米，土地使用权属 （是否抵押），施工许可证号为 的商品房预售资金收存和使用等监管事宜取得一致意见，特订立本协议：

一、监管方式

1、甲方同意乙方在丙方开设商品房预售资金专用账户。

账户名称： ，账号： ，乙方计划纳入预售的为 地号中的 幢，其中商品房住宅 平方米，商业地产 平方米（具体套数、面积以《商品房预售许可证》批准数量为准），预售许可批准的“一房一价”为 元/平方米，预计可以收取预售资金 万元，住建部门核定的单方造价为 元/平方米，监管额度资金为 万元。乙方保证将上述房屋的预售资金（包括定金、首付款及按揭贷款）全部及时存入在丙方开设的账户中。丙方同意按甲方要求将按揭款直接汇入相应的监管账户，并按照甲方要求收存和拨付上述房屋的预售资金。

2、乙方应在本协议签订时，向甲方提交工程建设形象进度说明，在乙方欲使用预售资金监管账户资金时，应按照实际工程进度，提出用款计划，并填写工程建设费用支出明细。

二、监管资金

1、监管资金额度按照《定西市商品房预售资金管理办法》中的要求确定。当乙方需要使用监管账户资金时，应向甲方提出申请，甲方同意后出具《资金拨付通知书》，丙方根据甲方出具的《资金拨付通知书》中所载拨付金额及事项按照要求将资金划入乙方结算账户。

1. 预购人撤销购房合同的，经甲方同意后，丙方根据甲方出具的《退款通知书》中所载退款金额及时将监管资金退回预购人银行账户。

三、各方权利

1、甲方负责对商品房预售资金收存和使用的日常监督管理；有权要求乙、丙双方自觉履行本协议中约定的义务。

2、乙方未按协议约定擅自收存商品房预售资金的，甲方有权不予办理商品房合同备案，待其重新缴存至指定的商品房预售资金监管账户后，方予以办理。

3、乙方有权要求甲方在资金达到一定比例的时候，按照《定西市商品房预售资金管理办法》允许的用途，批准使用已收的预售资金；有权要求丙方及时履行甲方核准的拨款计划；乙方竣工验收合格，办理商品房首次登记后，有权要求甲方撤销预售资金监管账户。

4、丙方在为乙方办理商品房预售资金拨付时，有权要求乙方提供甲方出具的《资金拨付通知书》，在没有《资金拨付通知书》的情况下不进行任何拨付，丙方擅自拨付监管资金的甲方可以取消其监管资格并依法追究责任。

四、各方义务

1、丙方保证在未经甲方同意的情况下，不以任何理由、任何方式挪用或占用乙方预售资金账户中的商品房预售资金及相关利息。

2、乙方保证将本协议约定的全部商品房预售资金存入本协议约定的专用账户，不得存入其他账户。

3、乙方与买受人签订商品房买卖合同时，向买受人出具《商品房预售资金缴存通知单》，并明确买受人缴款账户及账号。丙方收到商品房预售资金后，应向买受人出具交款凭证，乙方凭丙方出具的缴款凭证换售房发票。乙方不得直接收存商品房预售资金。

4.丙方要严格按照预售资金监管协议做好监管账户监控，定期向甲方进行对账，发现乙方存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知甲方。

5、甲方应在收到乙方申请拨付商品房预售资金之日起两个工作日内做出答复。如不核准使用，应书面说明理由。

6、乙方在办理商品房初始登记后，可申请取消该项目预售资金监管，并凭甲方出具的《商品房预售款专用账户取消监管通知书》到丙方办理取消监管手续。

7、本协议执行过程中，乙、丙双方应自觉接受和服从甲方的指导、监督及管理。

五、违约责任

1、乙方提供虚假申报材料骗取工程建设资金、不按规定用途使用商品房预售资金监管专用账户内的款项以及直接收取商品房预售资金的，甲方可以责令其限期改正，暂停商品房预售和预售资金拨付；情节严重的，由甲方按照《城市商品房预售管理办法》规定，可处违法所得3倍以下，但不超过3万元的罚款；同时将违规行为予以公示，并作为不良行为记入信用档案。

2、乙方违反规定直接收存商品房预售资金和擅自挪用商品房预售资金的，甲方应责令其改正，对情节严重的可吊销其商品房预售许可证，并处以违法使用商品房预售资金3‰—5‰罚款。

3、丙方未严格按照本办法和监管协议开展资金监管工作的，特别是对未将按揭款及时存入资金监管账户或违规拨付监管资金的，甲方有权会同人行和金融监管部门开展约谈问责，对约谈后仍不纠正的，将及时清退并停止其办理房地产抵押网签备案和公积金贷款业务。对商品房项目在完成房屋所有权首次登记前，丙方不得擅自划扣监管资金。未经甲方核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

4、甲方无故拖延商品房预售资金使用计划批复的，给乙方造成损失的，视情节追究相关工作人员责任。

5、因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，可向有管辖权的人民法院起诉。

六、其他

1、本协议自三方签订之日起签字盖章后生效，本协议一式三份，协议三方各执一份。

2、如本协议在履行期间因其他原因需提前终止或变更，须经三方协商一致后，方可生效。

3、协议未尽事宜，协议三方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。

甲方（公章） 乙方（公章） 丙方（公章）

法定代表人： 法定代表人： 法定代表人：

（授权代理人） （授权代理人） （授权代理人）

联系人： 联系人： 联系人：

联系电话： 联系电话： 联系电话：

年 月 日 年 月 日 年 月 日

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