关于对《扬州市市区直管公房活化利用实施方案（征求意见稿）》公开征求意见的公告

为加强市区直管公房管理，促进直管公房活化利用，发挥其在服务保障住房、传承历史文化等方面的重要作用，根据《扬州市市区直管公房管理办法》，我局牵头制定了《扬州市市区直管公房活化利用实施方案》。为进一步增强规范性文件的公开性和透明度，提高制定质量，现征求社会各界意见。

1、公示时间：2024年6月28日至2024年7月27日；

2、联系人：扬州市住房和城乡建设局扬州市历史文化名城研究院；

3、联系电话：0514-82270028;

4、联系邮箱：y7329540@126.com;

5、邮寄地址：扬州市文昌中路1号运河城市广场5号楼13层。

附件：《扬州市市区直管公房活化利用实施方案（征求意见稿）》

扬州市住房和城乡建设局

2024年6月28日

扬州市市区直管公房活化利用实施方案

（征求意见稿）

扬州市市区直管公房是国有资产的重要组成部分，也是扬州古城历史文化传承的重要载体。为进一步加强扬州市区直管公房管理，促进直管公房活化利用，充分发挥其在服务保障住房、传承历史文化等方面的重要作用，根据《扬州市市区直管公房管理办法》，特制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党中央、国务院以及省委、省政府关于加强和改进国有资产管理的部署要求，坚持以人民为中心的发展思想，系统谋划、分类处置、统筹推进直管公房活化利用工作。

二、主要目标

通过实施直管公房活化利用工程，进一步加强既有房屋安全管理，切实保障居民住用安全；进一步改善居民居住生活条件，满足群众对美好生活向往的需求；进一步加强文保单位、历史建筑保护利用，更好延续古城“文脉”与“人脉”。每年实施直管公房活化利用不少于1万平方米，每年办理直管公房确权不少于50户，每年完成直管公房成套化改造不少于50套，每年完成各类文保建筑（历史建筑）活化利用不少于5处。到2025年底，基本建立“产权明晰、流转顺畅、职责清晰、运行高效”的直管公房管理体制机制，实现“保护促利用、利用强保护”的良性循环，确保直管公房资产保值增值，为促进扬州历史文化名城保护和有机更新提供有力保障。

三、重点任务

（一）划定直管公房管理权限

1.全面摸清底数。全面排查直管公房基本情况，包括公房的结构形式、建筑面积、所处位置、现状质态、产权归属、居住人口等，梳理形成“产证不全、不成套、维护费用高、房屋安全隐患大、文保建筑利用困难”等问题清单，按照居住、商铺、公共服务设施等功能，摸清直管公房的底数和质态。（责任单位：江都区、广陵区政府、市住建局、市机关事务管理局，以下任务均需江都区、广陵区政府、市住建局、市机关事务管理局落实，不再单独列出）

2.深化全面确权。对历史上形成的各类“缺权少证”的直管公房进行确权，通过划分时间段和收取土地出让金等政策，妥善解决历史遗留问题，确保直管公房确权工作“应办尽办”，每年办理直管公房确权不少于50户，达到产证合一、公平合理的效果。（责任单位：市自然资源和规划局）

（二）推进直管公房活化利用

3.推广自主申请式退租。通过合理调整直管公房租金、加强租户动态管理的方法，推动直管公房承租人自愿办理退租退房。由直管公房管理部门与承租人经平等沟通，由住房承租人自愿提出退房申请，实施主体受理申请，计算货币补偿金额，协商签订退房协议，退租人可保留6年的原学区房入学权利，优先承租或购买定向安置房。（责任单位：市发改委、市教育局）

4.提高直管公房租金标准。定期调整公房租金最低价标准，完善准入退出机制，提升公房利用效率和运营质态。采取补贴租金方式保障低保户、困难户生活质量，切实维护公平竞争、良性发展的公房租赁市场秩序。（责任单位：市发改委）

5.实施成套化改造。通过搬迁解危、腾让置换、回购等方式将不成套、面积较小的零散公房资产，整合为独立单元的公房，实施“小屋变大屋”“多套变一套”等成套化改造、连片式利用。同时对夹杂在直管公房中不成套、面积较小的私房，由政府统一征收或回购，与直管公房资源整合利用，疏解老城区人口，改善古城内住户生活品质。每年完成直管公房成套化改造不少于50套。（责任单位：市自然资源和规划局、市属相关国有企业）

6.推进有偿租售。对建筑面积在40㎡以下居住性质的直管公房，面向毗邻住户定向竞拍，以不低于评估价竞拍承租权或所有权。对建筑面积在40㎡以上（含40㎡）、产权清晰、两证齐全、非文保单位或历史建筑的直管公房，按规定程序审批后，挂牌出租或出售。（责任单位：市自然资源和规划局）

7.推广人才公寓出租模式。对相对集中、面积较小、厨卫设施不配套、利用价值不高的公私混住类直管公房，可利用中央和省保障性租赁住房专项补助资金、金融税费、水电气优惠等系列政策，改建改造成保障性租赁住房（租赁型人才公寓），打造“扬易居”“扬宜居”“扬乐居”系列人才公寓产品，形成社区规模效应。配置完善公共活动空间，布局符合青年人特点的元素和业态，建设人才服务中心、创业孵化中心、交流培训中心等，改善古城人口结构，提升古城活力。（责任单位：市委人才办）

8.探索破解文保建筑空关难题。在文保建筑权属不变、依法依规报批利用方案的前提下，积极探索社会力量参与文保单位、历史建筑活化利用。对面积较大、历史价值较高的文保建筑或历史建筑，将其优先出租给年税收贡献达到一定金额的企业，由其自行维护管理，合理使用，激活带动古城区块高质量发展。对面积较小、历史价值一般的历史建筑，可采用“以修代租”的方式，明确使用功能、建筑风格等条件，由信誉高的企业，出资修缮并获得一定年限的使用权；也可采用“先修再卖”的方式，由指定国有平台公司统一维修改造，再附条件面向市场拍卖、出售、出租，盘活直管公房闲置资产。每年完成各类文保建筑、历史建筑的活化利用不少于5处。（责任单位：市文广旅局、市自然资源和规划局）

（三）夯实直管公房活化利用政策基础

9.健全完善制度体系。根据《扬州市市区直管公房管理办法》（扬府规〔2024〕6号），加快研究制定出台直管公房登记管理、修缮、租用、销售、使用管理规定和工作流程，加快形成制度完备、保护有力、利用有度、管理有效的直管公房保护利用体系，为化解历史遗留矛盾、提升直管公房利用效率和质态提供保障。（责任单位：市司法局、市市场监督管理局）

10.科学制定保护利用规划和年度实施计划。加快制定直管公房保护和利用规划，逐一梳理出售、出租等产权出让方向，研究直管公房活化利用为商铺、民宿、客栈、人才公寓等用途的可行路径。以活化利用为导向，按照小切口、单元化、先试点的工作思路，制定直管公房年度保护、改造、利用实施计划，每年完成不少于1万平方米的直管公房活化利用，并纳入当年城市建设和环境提升重点工程项目计划。（责任单位：市住建局）

11.探索创新直管公房活化利用政策。加大现行政策创新突破力度，允许实施主体将直管公房周边“边角地”“夹心地”等零碎地块合理纳入，统一利用；在符合老城区街坊控规和相关规划管理规定要求的前提下，允许实施主体在直管公房翻建过程中，适度增加层高，提升容积率，合理计入厨卫配套所需的产证面积；庭院绿化面积可不计入公共绿化面积和绿地率；积极引导文保建筑、历史建筑合理使用，倡导用经营类的城市更新项目所产生的收益，反哺民生类、政府兜底的城市更新项目。（责任单位：市自然资源和规划局）

四、职责分工

1.江都区、广陵区政府。做好全区直管公房管理和活化利用工作。

2.邗江区政府、经济技术开发区管委会、蜀冈—瘦西湖风景名胜区管委会。配合做好属地直管公房资产移交、活化利用、矛盾协调工作。

3.市机关事务管理局。负责市政府委托管理的直管公房活化利用工作。

4.市委人才办。负责指导推进直管公房改造为人才公寓等工作。

5.市发改委。负责市区直管公房租金调整审批等工作。

6.市住建局。负责监督、指导市区直管公房的管理工作，明确专门机构管理邗江区、经济技术开发区和蜀冈—瘦西湖风景名胜区范围内直管公房。

7.市自然资源和规划局。负责直管公房不动产权证办理工作；负责指导历史建筑的活化利用，审批历史建筑修缮和活化利用方案。

8.市文广旅局。负责指导文保建筑的活化利用，审批文保建筑修缮和活化利用方案。

9.市教育局。负责审批直管公房学区房相关配套政策。

五、保障措施

（一）强化组织领导

市历史文化名城保护和有机更新办公室统筹实施直管公房活化利用的监督、指导等工作，建立健全职责清晰、统筹有力、运转高效的运作和协调机制，精准解决直管公房活化利用中遇到的问题。

（二）加强政策支持

聚焦直管公房活化利用中的难点、堵点，加大政策创新力度，制定行之有效的配套政策。既要在国家、省部层面寻求政策指导和资金支持，也要在试点实践中简化审批环节、优化审批程序、提高审批效率，积极探索多元投入运作模式，推动形成政府引导、社会参与、市场运作、公平公正、造福民生的直管公房活化利用工作格局。

（三）强化监督考核

建立健全监督考核机制，对直管公房活化利用工作进行过程监管和结果评估。针对不同部门的职责分工，探索制定个性化的考核评估指标体系，确保目标任务按序时、按要求顺利推进。

扬州市市区直管公房活化利用

实施方案（征求意见稿）起草说明

一、必要性

我市现行《扬州市市区直管公房管理办法》（扬府规〔2012〕13号）自2013年1月12日起施行，至今已超过10年时间，存在一些与新形势不相适应的情况，新修订的《扬州市市区直管公房管理办法》（扬府规〔2024〕6号）2024年5月已经市政府常务会议通过，需要相关配套文件包括《扬州市市区直管公房活化利用实施方案》（以下简称《方案》）进行细化；法律法规层面，直管公房管理相关法律法规进行了较大调整，且部分一般规范性文件的已失去法律效力规定的年限或需要重新调整；工作实践层面，由于机构转隶，直管公房管理权限变更等原因，市区直管公房管理出现了许多新问题需要解决，需要制定相关政策进一步落实；经济效益方面，市委、市政府对直管公房管理提出了活化利用新要求，进一步规范直管公房的管理主体、管理权限、管理内容和管理方式，有助于促进市区直管公房活化利用和资产盘活，实现国有资产保值增值。因此，《方案》制定具有必要性。

二、可行性

根据新颁布的《扬州市市区直管公房管理办法》及《扬州市直管公有住房承租权有偿转让管理暂行办法》《市政府关于加快推进城市更新的实施意见（试行）》《关于扬州市区征收（腾让）国有土地上公有租赁房屋补偿安置的实施意见》《扬州市区2017年度公有住房解危实施细则》等规定，参考北京、南京、漳州、绍兴等城市关于直管公房活化利用的经验，广泛征求相关部门和承租户意见，并进行多方论证，风险性、合观性评估，有利于解决直管公房管理面临的房屋安全、保障资金、空关闲置、管理手段等方面问题，实现“保护促利用、利用强保护”的良性循环，为促进扬州历史文化名城保护和有机更新提供有力保障。

三、合法性

根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国档案法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国文物保护法》《扬州市市区直管公房管理办法》《扬州市直管公有住房承租权有偿转让管理暂行办法》《市政府关于加快推进城市更新的实施意见（试行）》《关于扬州市区征收（腾让）国有土地上公有租赁房屋补偿安置的实施意见》《扬州市区2017年度公有住房解危实施细则》等法律法规制定。

四、拟规定的主要内容

（一）理清直管公房资产

1.排查底数。全面排查直管公房基本情况，包括公房的结构形式、建筑面积、所处位置、现状质态、产权归属、居住人口等，按照居住、商铺、公共服务设施等功能，摸清直管公房的底数和质态。

2.推动确权。由市自然资源和规划局牵头，对历史上形成的各类“缺权少证”的直管公房进行逐步确权，确保直管公房确权工作应办尽办。

（二）推进直管公房活化利用

3.推广申请式退租。鼓励直管公房承租人自愿办理退租退房。由直管公房管理部门与承租人经平等沟通，协商签订退房协议，退租人可保留6年原学区房入学权利，优先承租或购买定向安置房。

4.调整直管公房租金标准。非居住用房实行市场化租金，建立住宅用房租金调整机制，推动居住用房租金标准市场化调控，提升公房利用效率和运营质态。对低保户、困难户生活采取补贴租金方式，切实维护公平竞争、良性发展的公房租赁市场秩序。

5.实施成套化改造。通过搬迁解危、腾让置换、回购等方式实施“小屋变大屋”“多套变一套”等成套化改造、连片式利用。同时对夹杂在直管公房中不成套、面积较小的私房，由政府统一征收或回购，与直管公房资源整合利用。

6.推进直管公房有偿租售工作。对小面积、非成套的居住性质的直管公房，面向毗邻住户定向竞拍，以不低于评估价竞拍承租权或所有权。对建筑面积在40㎡以上（含40㎡）、产权清晰、非文保单位或历史建筑的直管公房，按规定程序审批后，挂牌出租或出售。

7.推行直管公房人才公寓模式。对集中成片、厨卫配套设施不完善的直管公房，改建改造成保障性租赁住房（租赁型人才公寓），打造“扬易居”“扬宜居”“扬乐居”系列人才公寓品牌，形成社区规模效应。

8.探索破解文保建筑空关难题。在文保单位、历史建筑权属不变、依法依规报批修缮方案的前提下，积极探索社会力量参与文保单位、历史建筑活化利用。优先出租给年贡献税收达到一定金额的企业，由其自行维护、管理、利用；也可按房屋进数合理拆分成设施较齐全的数套房屋，公租户按住宅面积比例支付维修费用；历史建筑可采用“以修代租”的方式，由信誉高的企业，出资修缮并获得一定年限的使用权，盘活直管公房闲置资产。

（三）夯实直管公房活化利用政策基础

9.健全完善直管公房保护利用体系。加快研究制定出台直管公房登记管理、修缮、租用、销售、使用管理规定和工作流程，加快形成制度完备、保护有力、利用有度、管理有效的直管公房保护利用体系，为化解历史遗留矛盾、提升直管公房利用效率和质态提供保障。

10.科学制定保护利用规划和年度实施计划。加快制定直管公房保护和利用规划，梳理出售、出租等产权出让方向，研究直管公房活化利用为商铺、民宿、客栈、人才公寓等用途的可行路径。以活化利用为导向，按照小切口、单元化、先试点的工作思路，制定直管公房年度保护、改造、利用实施计划，并纳入当年城市建设和环境提升重点工程项目计划。

11.探索创新直管公房活化利用路径。允许统筹主体将直管公房周边零碎地块合理纳入，统一利用；允许实施主体在直管公房翻建过程中适度增加层高、提升容积率及厨卫配套所需的产证面积；鼓励探索直管公房适老化改造路径，允许实施主体将部分不具有保护价值的直管公房拆除后翻建；翻建项目绿化工程、海绵城市建设工程可不与主体施工图同步设计、同步报审；庭院绿化面积可不计入公共绿化面积和绿地率；倡导用经营类的城市更新项目所产生的收益，反哺民生类、政府兜底的城市更新项目。

五、制定程序及协调分歧

由住建部门根据法律法规，参考国内外公房活化利用先进经验起草《方案》征求意见稿，广泛征求相关部门和承租户意见，对于不同意见进行沟通和协调，形成意见采纳与否的汇总材料；组织召开专家论证会，根据论证结果修改完善《方案》送审稿，进行社会主义核心价值观的审查、公平竞争审查、性别平等咨询评估、社会稳定风险评估；审查、评估通过后经市政府常务会议审议，对有分歧条款进行评判、增删，形成最终稿，通过后印发执行。

原文地址：http://yzzjj.yangzhou.gov.cn/yzcxjsj/myzj/202407/6feed9dc76dc41178c15b7c22a6e1d5f.shtml

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