资阳市住建局关于公开征求《资阳市住宅专项维修资金管理实施细则（征求意见稿）》意见的公告

为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《四川省住宅专项维修资金管理细则》等法律、法规和规章最新规定，我局会同相关部门对原《资阳市住宅专项维修资金管理实施细则（2016年版）》进行了修订，现公开向社会征求意见。请于2024年10月 10 日前将有关意见发送至资阳市住房保障和房地产事务中心邮箱。

一、电子邮箱：505577174@qq.com。

二、联系电话：15378668161、028-26730117

特此公告

附件：《资阳市住宅专项维修资金管理实施细则（征求意见稿）》

资阳市住房和城乡建设局

2024年9月29日

资阳市住宅专项维修资金管理实施细则

（征求意见稿）

第一章　总　则

第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《四川省住宅专项维修资金管理细则》等法律、法规和规章，结合资阳实际，制定本细则。

第二条 在资阳市行政区域内商品住宅和拆迁安置房、商品房项目中配建的保障房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。

第三条 本细则所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。本细则所称增值收益，是指业主交存的维修资金本金产生的利息及其他合法收益。

住宅专项维修资金由市、县维修资金管理机构代管（以下简称维修资金代管机构）。

第四条 本细则所称区住房城乡建设主管部门是指雁江区住房城乡建设局、高新区住房城乡建设局、临空经济区建设局。

本细则所称资阳市中心城区是指城市总体规划确定的资阳城区建设用地范围。

本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、二次供水、供电、供气的泵房、机房、箱表房及物业管理用房、业主委员会用房、非经营性车场车库、通道等。

本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、安防、智能设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和二次供水、供电、供气及共用设施设备使用的管线等。

第五条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

第六条 资阳市住房城乡建设主管部门会同资阳市财政部门负责全市维修资金的指导和监督工作。

资阳市住房保障和房地产事务中心作为市维修资金代管机构，负责资阳市中心城区维修资金的交存、拨付、监督等日常管理工作；各区住房城乡建设主管部门负责本辖区内维修资金使用备案审查和紧急使用维修资金的审核工作。

县住房城乡建设主管部门会同县财政主管部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作，县维修资金代管机构具体负责本县维修资金的交存、使用备案管理和紧急使用维修资金的审核工作。

第二章　交 存

第七条 下列房屋的业主应当按照本细则的规定交存维修资金：

（一）住宅、住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅结构相连的非住宅应按本细则规定交存维修资金。属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

（二）住宅小区外有两个及两个以上房屋所有权人的非住宅物业维修资金的建立，参照本细则执行。

第八条 新建商品房首期维修资金交存标准为：

（一）配备电梯住宅（含非住宅），按建筑面积每平方米50元交存；

（二）未配备电梯住宅，按建筑面积每平方米30元交存；

（三）别墅按建筑面积每平方米60元交存。

第九条 房屋征收项目实施单位应为产权调换被征收人交存首期维修资金。

房屋征收项目启动前，房屋征收部门应将维修资金纳入房屋征收资金需求测算，并通知项目业主单位随房屋征收资金同步划转至房屋征收专户。

第十条 商品房开发项目中配建的配租型保障房由开发建设单位在办理不动产权登记手续前，按照第八条标准一次性交清首期维修资金。

商品房建设项目在申请办理网签合同备案时，应当向网签备案部门提交业主全额交存首期维修资金的凭证。不动产登记机构在进行不动产权首次登记时，应当依法核验首期维修资金交存情况。

第十一条 业主交存的维修资金属于业主所有。房屋征收项目实施单位为被征收人交存的维修资金归被征收人所有。商品房开发项目中配建的配租型保障房交存的维修资金归产权人所有。

第十二条 维修资金代管机构应当结合资金安全、综合存款利率、服务质量、服务效能、资金规模和增值服务等因素，遵照公开、公平、公正原则，择优选择商业银行作为本辖区维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户，报财政部门备案。

专户管理银行应当负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账等事项。

第十三条 维修资金应当按照以下规定设账：

（一）按照物业管理区域为单位设总账，以幢或单元为单位设分账，按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢或单元为单位设帐，按房屋户门号设分户账。本细则实施前已开立账户，但未将资金分解至房屋户门号的，应当以物业区域或者幢为单位记账。

（二）设立维修资金统筹账户，主要用于存放维修资金增值收益及业主大会或者业主委员会共同决定转入的其他资金等，统筹账户应当按物业管理区域设立总账户，按幢或单元设立分账户。

第十四条 商品房和配售型保障房的购房人在签订《商品房买卖合同》时，应将首期维修资金存入维修资金专户管理银行，维修资金交存至专户后，专户管理银行应当出具维修资金交款凭证。

首期维修资金按房屋的预测面积交存，预测与实测有误差的，一律不再补交或退还。

第十五条 开发建设单位在办理商品房预售许可证前，应提供房屋测绘数据、建设工程规划许可证、规划平面总图、物业管理区域划分备案表等资料报维修资金代管机构申请办理维修资金交存备案。

第十六条 开发建设单位在办理商品房项目不动产权登记时，未售商品房的首期维修资金由开发建设单位垫交。商品房出售时，开发建设单位垫交的维修资金转由购房人承担。

第十七条 对未按照规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人。

第十八条 商品房、拆迁安置房和保障房已建立维修资金账户的，因规划调整、设计变更等原因出现房屋楼层增减、房屋拆分、合并及房屋面积变化等情况，建设单位应及时到维修资金代管机构办理维修资金账户信息变更。

第十九条 已设立维修资金房屋账户未交存首期维修资金或者余额不足首期维修资金交存金额30%的，业主应当按照本细则及时补交或者续筹集维修资金，补交或续筹金额不应低于首期维修资金交存金额。

街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会应当组织指导业主、业主委员会在维修资金续筹方面的宣传引导工作，维修资金代管机构应当以幢或单元为单位建立维修资金续筹分户清册，核定续筹交款金额，向业主出具续筹资金交款通知书并将资金交存到专户银行。

本细则实施前未建立维修资金的小区，业主应当按照小区管理规约约定和全体业主的共同决定，及时补交维修资金。业主委员会、利害关系人有权催告并督促业主交纳，逾期仍未交的，业主委员会、利害关系人可依法向人民法院提起诉讼。

第三章　使 用

第二十条　维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。

维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十一条 维修资金使用应当按照以下规定确定实施主体：

（一）依法选举产生有业主委员会的，由业主委员会组织实施或者委托物业服务企业组织实施，街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会应当给予指导和协助。

未选举产生业主委员会的，由物业服务企业组织实施；未选聘物业服务企业的，由列支范围内依法选出的业主代表或者居（村）民委会组织实施；

（二）紧急维修时，未选举产生业主委员会或业主委员会不履行职责的，居（村）民员委会应当代为组织实施。

组织实施主体应当根据业主需求作为常规情况维修资金使用申请人（以下简称申请人）。

第二十二条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造等费用按照下列规定分摊：

（一）属于物业管理区域内全体业主共有的部分，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

（二）属于单幢房屋内业主共有的部分，由该幢的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

（三）属于一个单元内业主共有的部分，由该单元的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

（四）属于开发建设单位尚未销售房屋共有部分，由开发建设单位按照未售房屋建筑面积的比例分摊。

（五）物业区域内规划用于停放车位、车库物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由相关业主按照所拥有车位、车库建筑面积的比例分摊。

（六）未交清维修资金或者房屋分户账维修资金余额不足的，可以由该房屋业主补交或者自筹足额维修资金后，再按照业主专有部分建筑面积的比例分摊。

第二十三条 常规情况使用维修资金，按照以下程序办理：

（一）提出申请，制定资金使用方案。当物业小区内住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，申请人应制定资金使用方案，并向物业所在区住房城乡建设主管部门或县维修资金代管机构提出申请。资金使用方案应当包括：项目基本情况、维修施工单位选择方式、工程项目预算、工期、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围和分摊方式等，并向分摊列支范围内业主公示。

（二）业主共同表决。维修资金使用方案应当由列支范围内专有部分建筑面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分建筑面积和参与表决人数过半数的业主同意 。表决结果应当向业主公示。

（三）选择维修单位。维修工程项目预算在5万元（含5万元，下同）以下的，申请人可采取协商或者公开竞争方式择优选择施工单位；项目预算在5万以上的，申请人应当通过公开竞争方式择优选择施工单位。维修施工单位应当具备与维修施工内容相符的相应资质。

（四）使用备案。申请人持维修资金使用方案、工程项目预算书、业主大会决议或者业主书面表决意见，维修资金使用备案表等必要材料，资阳市中心城区范围内经物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）、区住房城乡建设主管部门审查后，报市维修资金代管机构审核备案。各县范围内申请人持相关资料经物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）审查后报县维修资金代管理机构备案。

（五）组织施工。申请人通知维修单位按照工程合同约定施工，实行现场签证制度，由申请人或居（村）民委员会组织维修单位及分摊范围内相关业主组成现场鉴证小组，对工程范围、工程数量、工程质量等进行现场监督管理，5万元以上的维修项目现场鉴证的相关业主应不得少于3人。

（六）工程款预拨付。维修项目预算在5万元以下的由施工单位垫资维修。5万元以上的维修项目可按维修工程进度申请预拨工程款，申请人持维修资金使用方案、维修合同、费用票据等经物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）、区住房城乡建设主管部门审查后，报市维修资金代管机构审核办理工程款预拨付，各县范围内申请人持相关资料经物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）审查后报县维修资金代管理机构审核办理工程款预拨付。工程款预拨付金额比例不得高于维修项目预算总金额的30%。

（七）组织验收。工程竣工后，维修施工单位应向申请人提出验收申请，由申请人组织维修单位、业主委员会或相关业主代表、物业服务企业、居（村）民委员会等进行现场验收并形成书面验收意见。

（八）拨付资金。项目竣工验收合格后，申请人应将验收结果向业主公示，公示期不少于5日，并持维修合同、竣工验收报告、工程决算报告、结算票据、维修资金分摊明细、公示材料等，经物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）、住房城乡建设主管部门审查后，报市维修资金代管机构审核办理工程款拨付。各县范围内申请人持相关资料经物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）审查后报县维修资金代管理机构审核办理工程款拨付。

（九）质量保修。维修合同应当约定工程质量保证条款，并按维修合同金额的3%比例预留质量保证金，质量保修期满并履行保修责任后，施工单位持相关资料，经物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）、住房城乡建设主管部门审查后，报市维修资金代管机构审核办理质量保证金拨付。各县范围内申请人持相关资料经物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）审查后报县维修资金代管理机构审核办理质量保证金拨付。

对5万元以上的维修项目应当通过第三方工程造价咨询机构对维修工程进行审价，并按最终审价拨付维修费用。

第二十四条 业主委员会、居（村）委民员会或者物业服务企业可提前制定物业共用部位、共用设施设备维修、更新改造年度修缮计划和维修资金使用方案，经业主依法表决同意并按照本实施细则第二十三条第四款规定办理备案后，可在一个年度内申请使用维修资金。

第二十五条 发生下列紧急情况需要立即组织紧急维修、更新、改造的，可以按照紧急程序使用维修资金进行维修。

（一）屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活的；

（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的；

（四）消防设施设备严重损坏构成重大火灾隐患或者消火栓系统、自动灭火系统严重损坏不具备灭火功能的；

（五）共用排水设施塌陷、堵塞、破裂等严重影响业主生活或者危及财产安全的；

（六）其他严重影响业主生活或者危及人身财产安全的。

第二十六条 发生本细则第二十五条所列紧急维修情况，按照以下程序申请使用维修资金：

（一）业主委员会、物业服务企业或者居（村）民委员会应根据紧急维修现状在物业区域内告知相关业主，并立即将情况报告物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）、县（区）住房城乡建设主管部门确认。根据紧急维修情形需要市场监管、应急、消防救援、专业经营等单位进行确认的，原则上物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）应当在当日协调组织相关部门现场查勘并确认。

（二）确认立即维修的，业主委员会或者居（村）民委员会可先行组织维修，并向县（区）住房城乡建设主管部门提出紧急维修资金使用申请。

（三）县（区）住房城乡建设主管部门收到维修资金使用申请后，应在3日内作出审核决定。维修工程预算金额5万元以上的可申请不超过工程预算总金额30%预拨资金。

（四）紧急维修工程预（决）算、维修工程审价报告、竣工验收、费用分摊明细等在物业区域内显著位置公示不少于5日，并留存影像资料。

（五）紧急维修工程结束投入使用后，参照本细则第二十三条第（七）（八）（九）款规定组织验收并申请办理资金拨付。

第二十七条 发生本细则第二十五条所列紧急维修情况时，相关主体未及时提出申请的，物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）应组织维修，维修工程结束经第三方工程造价咨询机构审价后，参照本细则第二十三条第（七）（八）（九）款规定申请办理资金拨付。

第二十八条 支持业主委员会、物业服务企业或者居（村）民委员会组织业主共同决定投保电梯、消防、外墙、屋面等共用部位、共用设施设备维修责任保险，投保费用优先在维修资金统筹账户中分摊列支，不足部分可按照本细则第二十二条相关规定在房屋分户账中分摊列支。业主共同决定可采取以下方式：

（一）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

（二）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

（三）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

（四）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之二以下且占总人数三分之二以下的，视为表决通过。以上四种表决形式应当真实反映业主意见，具有可追溯性。

利用维修资金购买物业共用部位、共用设施设备维修保险方案由市、县住房城乡建设主管部门会同相关部门按照相关规定另行制定。

第二十九条 维修资金使用方案可以采用书面、短信、微信、电子投票、APP平台等方式征求业主意见。

第三十条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中发生的设计、招标、审价、监理、鉴定、公证等费用可计入维修成本从维修资金中列支。

第三十一条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的管护费用。

（五）依照国家有关法律、法规和规章规定，不能从维修资金中列支的其它费用。

第三十二条 房屋灭失或者购房人交存维修资金后，因退购或换房《商品房买卖合同》备案注销的，其交存的维修资金可申请退还。

第三十三条 在保证维修资金正常使用的前提下，经业主大会或业主委员会授权，维修资金代管机构可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

第三十四条 下列资金应当转入维修资金统筹账户使用：

（一）维修资金存款利息；

（二）利用维修资金购买国债收益；

（三）业主大会决定转入的其他收入。

第四章　监督管理

第三十五条　业主转让物业时，其交存的维修资金余额不予退还，一并转让给物业买受人。

第三十六条 维修资金代管机构应当建立维修资金管理信息系统及服务平台，发布政策与管理信息，接受社会投诉监督。

第三十七条 维修资金代管机构应当每月与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，每年向业主公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）房屋户门号分户账中维修资金交存、使用和结存金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

第三十八条 维修资金代管机构应当建立维修资金查询制度，接受业主对其房屋户门号分户账中维修资金使用、增值收益和账户余额的查询。

第三十九条 专户管理银行应当每月向维修资金代管机构发送维修资金对账单。

维修资金代管机构对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

第四十条 维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第四十一条 维修资金的财务管理和会计核算应当严格执行《住宅专项维修资金会计核算办法》的规定。

第四十二条 维修资金交存统一使用《四川省住宅专项维修资金专用收据》。

第四十三条 开发建设单位未执行本细则第十七条规定将房屋交付购房人的，由市、县（区）住房城乡建设主管部门责令限期整改；逾期不改正的，依照《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条规定处3万元以下罚款。

第四十四条 物业服务企业违反规定抬高、虚增、截留住宅专项维修资金的，由市、县（区）住房城乡建设主管部门责令限期整改，没收违法所得，依法赔偿相关损失，并依照《四川省物业管理条例》第一百条第三款规定处5万元以上20万元以下罚款；业主委员会及其成员违反规定抬高、虚增、截留住宅专项维修资金的，依照《四川省物业管理条例》第一百零一条规定由物业所在地的市、县（区）住房城乡建设主管部门给予警告，可处5千元以上2万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。

市、县（区）住房城乡建设主管部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予以查处，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附 则

第四十五条 安岳县、乐至县，资阳市中心城区范围外的雁江区、高新区、临空经济区所辖乡镇，可参照本细则规定执行。

第四十六条　2011年3月1日前，资阳市中心城区未按原《资阳市住宅专项维修资金管理实施细则（2016年修订版）》（资住建发〔2016〕178号）建立专项维修资金的老旧住宅小区，由物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责建立和管理。

第四十七条 资阳市中心城区政府投资安置房未交存首期维修资金的，项目实施单位应当建立安置房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修保障机制。

第四十八条 2011年3月1日后，资阳市中心城区商品住宅项目混合修建的安置房，由政府委托或者授权的项目实施单位在办理商品房预售许可时按照本细则第八条规定标准一次性交清首期维修资金。

第四十九条 商品住宅项目中规划建设配套用房，按规定需无偿移交当地政府的，开发建设单位在办理不动产权首次登记时，应当按照本细规定标准交存首期维修资金；属于全体业主共有的公共配套用房不交存维修资金。

第五十条 本细则自2024年 月 日起施行，有效期5年。原《资阳市住宅专项维修资金管理实施细则（2016年修订版）》（资住建发〔2016〕178号）与本细则不一致的，按本细则执行。

第五十一条 本细则由资阳市住房和城乡建设局、资阳市财政局负责解释。

原文地址：http://sjsj.ziyang.gov.cn/contents/44/3365.html

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