黄冈市住宅专项维修资金管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为加强对住宅专项维修资金的监督管理，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，及时进行维修和更新、改造，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅（含拆迁还建房、保障性住房等）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 本办法所称的住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第四条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、水池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

登记有使用受益人的地下工程（含人防工程）及其专用附属设施设备不属于本办法所指的住宅共用部位和共有设施设备，其维修和更新、改造由登记使用受益人承担。地下工程（含人防工程）与住宅业主有共用部位和共用设施的，由登记使用受益人按面积比例与住宅业主共同承担。登记使用受益人将使用受益权转让他人的，实际使用人连带承担维修和更新、改造责任。

根据相关规定或合同约定属于专营单位负责维修的供水、排水、供电、供气、供暖设施设备和通信、宽带、有线电视等设施设备不属于本办法所指的共有设施设备，其维修和更新、改造由专营单位承担。

第五条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第六条 市住房和城市更新部门负责全市住宅专项维修资金管理的指导和监督工作，日常管理工作由市房地产事业发展中心承担。

县（市、区）住建部门（含龙感湖管理区、白莲河示范区，下同）负责本辖区内住宅专项维修资金交存、使用的管理工作。

县（市、区）住建部门及业主委员会，应当每季度对住宅专项维修资金归集、使用、管理等情况进行公示。

财政、自然资源和城乡建设部门按照各自职责做好住宅专项维修资金相关管理工作，审计部门做好监督工作。

街道办事处（乡镇人民政府）监督指导业主大会、业主委员会和业主依法依规使用管理住宅专项维修资金。

第二章 交 存

第七条 下列物业的开发建设单位和业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位也应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第八条 商品住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅，下同）的首期住宅专项维修资金购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的5％。

县（市、区）住建部门确定建筑安装工程每平方米成本价，公布首期住宅专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。

第九条 售后公有住房的首期住宅专项维修资金按照下列规定交存：

（一）购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为本市房改成本价的2%；

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%标准，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第十条 首期住宅专项维修资金按照下列规定一次性存入住宅专项维修资金专户：

（一）商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定，开发建设单位和物业服务企业不得代收；

（二）开发建设单位自持房屋应当在不动产登记时交存。

第十一条 县（市、区）住建部门应当会同财政部门，按照公开、公平、公正的原则，根据商业银行的服务质量等因素，依法择优确定住宅专项维修资金专户管理银行（以下简称专户管理银行），并向社会公布。

专户管理银行负责办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。县（市、区）住建部门应当按照《住宅专项维修资金会计核算办法》（财会〔2020〕7号）相关要求建立专账，每年与专户管理银行至少核对1次住宅专项维修资金账目。

第十二条 住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立售后公有住房住宅专项维修资金专户的，应当按照售房单位设账，按幢设分户账。

第十三条 购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。

第十四条 鼓励业主大会结合小区实际，适时召开业主大会会议制定住宅专项维修资金续交方案。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当按照业主大会决定及时续交住宅专项维修资金。续交资金包括以下来源：

（一）业主自行交存；

（二）利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益；

（三）住宅专项维修资金增值部分扣除相关费用后的剩余滚存资金；

（四）共用设施设备报废回收的残值；

（五）业主大会决定的其他计入资金。

续交数额可以参照首期住宅专项维修资金的交存金额确定，续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由县（市、区）住建部门会同同级财政部门制定。

第十五条 业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金由县（市、区）住建部门在专户管理银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。

业主大会成立后，要求划转住宅专项维修资金的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并同时对以下事项进行表决：

（一）专户管理银行的选定；

（二）住宅专项维修资金使用和账目管理办法；

（三）确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议；

（四）应急维修授权协议书；

（五）县（市、区）住建部门认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项。

业主大会通过关于上述事项的决议后，业主委员会应当在业主大会通过划转决议之日起10个工作日内，到县（市、区）住建部门申请办理住宅专项维修资金划转手续，并到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户。

申请材料齐全的，县（市、区）住建部门应当自受理之日起5个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户，并将有关账目移交业主委员会。

第十六条 划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、所在地的街道办事处（乡镇人民政府）签订发生本办法规定的紧急情况时，同意所在地的街道办事处（乡镇人民政府）组织代修并从维修工程涉及的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

第十七条 住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付评估、监理、审计等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的评估、监理、审计单位账户中。

第三章 使 用

第十八条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

住宅共用部位、共用设施设备质量保修期满后，需要进行维修和更新、改造的费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；涉及业主承担的费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

（三）全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例分摊；

（四）单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例分摊；

（五）同一单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该单元内业主按照各自拥有房屋建筑面积比例分摊；单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋业主按照各自拥有房屋建筑面积比例分摊；

（六）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担；

（七）业主个人维修资金分户金额不足以支付所分摊费用的，差额部分由业主以现金等方式参与分摊。

第十九条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿的；

（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的；

（四）建筑保温层出现破损、脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜、霉变的；

（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、围护墙、院门等出现破损的；

（七）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯及主要部件需要维修或者更换的；

（二）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；

（三）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；

（四）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；

（五）住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十一条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法依规应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法依规应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）专业化物业服务小区，业主委员会或物业服务企业受业主大会、业主委员会或者公有住房售房单位委托提出使用方案；其他住宅小区，由业主委员会提出使用方案，无业主委员会或业主委员会无法正常履职的，经街道办事处（乡镇人民政府）确认后，由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案；使用方案应当包括申请使用住宅专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位，维修资金预算、费用分摊及组织方式等内容；

（二）业主委员会或者社区居民委员会、公有住房售房单位组织业主对使用方案进行表决，表决应当由列支范围内专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，表决前应当将使用方案向列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；

（三）使用方案表决通过后，申请人持使用方案、业主表决结果等资料，向县（市、区）住建部门提出使用申请；资料齐全的，自受理之日起3个工作日内予以核准；

（四）申请人按照核准后的使用方案签订施工合同并组织实施；

（五）县（市、区）住建部门应当自核准之日起7个工作日内拨付资金，首次划转金额不得高于申请住宅专项维修资金总额的50%；

（六）工程竣工后，申请人应当组织验收，并将验收结果和费用决算情况向业主公示，公示期不少于7日；公示期满无异议或异议不成立的，使用申请人持工程验收合格有关资料及公示材料向县（市、区）住建部门提出结算资金拨付申请，材料齐全的，县（市、区）住建部门应当自申请人提出结算资金拨付申请之日起5个工作日内拨付余额;

（七）工程结算超过维修资金预算金额5%及以上的，超过部分金额由申请人重新提出维修资金使用申请。

第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（一）业主委员会或物业服务企业提出使用方案；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）业主委员会持使用方案及预算等有关材料报县（市、区）住建部门核准；县（市、区）住建部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的，应当责令改正；

（四）业主委员会按照县（市、区）住建部门核准的使用方案组织实施维修和更新、改造工程，并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；

（五）工程竣工后，业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。

第二十四条 鼓励业主大会在管理规约和业主大会议事规则中就住宅专项维修资金使用等问题约定以下表决方式：

（一）委托表决：业主将一定时期、一定额度内住宅专项维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

（二）集合表决：业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

（三）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意住宅专项维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

（四）异议表决：在住宅专项维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第二十五条 住宅专项维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。

第二十六条 发生下列紧急情况之一的，可以启动住宅专项维修资金应急使用程序，申请使用住宅专项维修资金进行维修和更新、改造：

（一）屋面、外墙渗漏的；

（二）电梯故障的；

（三）消防设施故障的；

（四）公共护栏（围）破损严重的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（七）危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

第二十七条 发生本办法第二十六条规定的应急情况，申请使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）住宅专项维修资金由县（市、区）住建部门代管的，业主委员会、社区居民委员会向县（市、区）住建部门提出使用方案，县（市、区）住建部门在2日内作出审核决定并通知专户管理银行将首次划拨资金划至维修单位，结算资金按照本办法第二十二条第六项、第七项规定拨付；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会自行管理的，列支范围内的业主按照业主大会议事规则申请列支，维修资金按照本办法第二十三条第三项至第五项规定拨付，县（市、区）住建部门依据有关规定从速办理。

应急使用住宅专项维修资金明细等应当在物业管理区域内显著位置公示，有关费用从涉及业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全的情形，申请人未及时提出申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应当会同县（市、区）住建部门立即组织代为维修、更新、改造，有关费用在住宅专项维修资金中列支并在物业管理区域内显著位置公示。

第四章 监督管理

第二十八条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移；未按规定交存住宅专项维修资金的，应当按照规定补交。

第二十九条 房屋灭失的，在办理注销登记时按照下列规定返还住宅专项维修资金：

（一）属于业主所有的住宅专项维修资金返还业主；

（二）属于公有住房售房单位所有的住宅专项维修资金返还公有住房售房单位；公有住房售房单位不存在的，按照其财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条 专户管理银行违反本办法规定，未出具维修资金缴存凭证、未履行资金支出规定程序而支出资金，或者发现资金支出违反本办法规定而未及时报告的，相关主管部门可以单方取消资金代管协议；情节严重的，依法追究法律责任。

第三十一条 住宅专项维修资金专用票据购领、使用、保存、核销管理及财务管理和会计核算应当符合国家有关规定，可通过专户管理银行委托第三方机构建立会计核算专账。财政部门加强对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度执行情况的监督。资金管理、核算和使用应当依法接受审计部门监督。

第三十二条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）有关规定予以处理。违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）有关规定予以处理。

第五章 附 则

第三十三条 本办法由市住房和城市更新局负责解释。

第三十四条 本办法自印发之日起施行，有效期2年。国家法律、法规、规章和上级机关规范性文件另有规定的，从其规定。

原文地址：http://zjw.hg.gov.cn/zwgk/public/6636183/1701971.html

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