宁德市中心城市非住宅商品房项目转型调整意见的政策解读
近日，市政府办印发了《宁德市人民政府办公室关于印发宁德市中心城市非住宅商品房转型调整意见的通知》（宁政办〔2016〕164号，以下简称《通知》）。为方便对《通知》理解，现对政策的出台背景、主要内容等事项进行解读。
一、《通知》出台背景
化解商品房库存，促进房地产市场平稳健康发展是中央经济工作会议确定的“三去一降一补”五大工作任务之一，对进一步促进经济领域稳增长、转方式、调结构、促改革，实现全年经济发展目标发挥重要作用。市委、市政府高度重视化解房地产库存工作，先后出台了一系列政策措施，努力保持房地产市场稳定健康发展。
今年1-6月份，我市商品房住房销售增长较快，但非住宅仍普遍滞销，在目前非住宅商品房严重供大于求的情况，非住宅库存去化难度大，迫切需要出台政策，加快化解非住宅商品房库存。为妥善做好中心城区非住宅转型调整问题，切实防控房地产领域的系统性风险，促进房地产市场平稳健康发展，根据《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》（闽政[2016]11号）和省国土资源厅、住建厅《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（闽国土资综〔2015〕157号）等文件精神，起草了《宁德市中心城市非住宅商品房转型调整意见》，深入推进非住宅商品房去库存工作。
二、《通知》主要内容及亮点
（一）允许符合条件的非住宅商品房项目进行转型调整。在非住宅库存去化周期超过36个月、符合土地利用总体规划和城乡规划要求、不影响规划功能布局和消防安全的前提下，允许未开发或未销售的独栋非住宅商品房整体或部分转型（已对外销售的项目若宗地内含多个分地块，其中未销售的地块由规划道路及河道等与已销售地块分割，对已销售地块不造成影响的，在符合日照、车位配备、公共配套等其它要求前提下，该分地块项目允许按程序变更用途），具体如下：
1、仅限2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地可转型为商品住宅用地，但不包括以下两种情形：①土地出让合同已明确不得改变用途或要求整体经营或自持的商业办公用地部分；② “三旧”改造土地改变用途为商业办公用地。
2、允许非住宅商品房项目进行业态转型,用于建设国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。
3、允许非住宅商品房项目在商业、商务办公、旅馆用地之间相互转换。
4、允许商住混合用地项目中非住宅调整为服务型公寓,调整幅度不超过50%。
5、允许集中式商业分割销售。对2015年12月31日前签订土地出让合同明确要求设置集中式商业（不包含土地出让合同已明确要求自持部分），未具体明确商业分割比例、形式的项目，在满足消防等安全条件下，允许集中式商业用房按层、间等有固定界限的部分进行分割销售和办理产权。经评估需补缴地价款的，分割销售前应先予缴纳土地价款（若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的，不予退还差价）。
（二）具体办理程序
1、未开发的非住宅商品房项目用地整体或部分转型，房地产企业向项目所属地政府（蕉城区人民政府、东侨开区管委会）提出书面申请，说明变更理由并附拟调整方案，所属地政府将有关申请及方案转报市政府，市政府征求市规划局、国土局、住建局、消防支队等部门意见；经研究同意其转型申请的，市规划局、国土局依照有关规定依法办理，需履行专家论证、公示（或听证）等规划修改程序的，应履行相关程序。转型涉及已取得预售许可证的，房地产企业办理规划、土地手续前应先申请撤销预售许可证。
2、以市政府批准改变土地用途的时间为基准日，根据《国有建设用地使用权出让评估技术规范（试行）》评估新、旧用途土地使用权价格。新用途土地价格按评估价与最近一年市区相同土地级别、相似土地出让条件公开出让最高成交价孰高确定，旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定，并以新、旧用途土地差价拟定应补交的土地价款。
3、需补缴土地出让金的用地，经市国土局测算后，提交市用地联席会议、地价委员会研究通过，并公示无异议后，国土部门与项目业主补签土地出让合同，补缴土地出让金（若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的，不予退还差价）。
4、项目涉及用途变更的，房地产开发企业重新申报消防设计审核、消防验收或消防设计备案和消防验收备案手续。
（三）本意见由市住建局、国土局、规划局负责解释。本措施适用范围为蕉城区和东侨经济技术开发区,自颁布之日起施行，有效期一年。本意见施行期间如遇国家、省政策调整，按新政策执行。
原文地址：http://zjj.ningde.gov.cn/zwgk/zcjd/201608/t20160802_874401.htm
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