关于公开征求《潍坊市住宅品质提升实施意见》意见建议的公告
《潍坊市住宅品质提升实施意见（试行）》（潍建发〔2023〕22号）于2023年9月18日实施，有效期至2024年9月17日。文件实施以来，取得了良好的效果。为继续做好后续工作，拟将文件正式印发。为充分尊重公众知情权和参与权，根据有关法律法规，现向社会公开征求意见。
有关单位、个人可通过电子邮箱或书面方式提出反馈意见，意见反馈时间截止到2024年9月12日。
联系电话：0536—8096936；
联系地址：潍坊市高新区东风东街6396号阳光大厦14楼；
邮箱：wfszfcxjsjfdcscjgk@wf.shandong.cn。
附件：《潍坊市住宅品质提升实施意见（征求意见稿）》
潍坊市住房和城乡建设局
2024年8月13日
附件
潍坊市住宅品质提升实施意见
（征求意见稿）
提升住宅品质，是加快行业转型升级的必由之路，是推进住房供给侧结构性改革的内生动力，是促进房地产市场平稳健康发展的重要保障，是满足人民群众对美好居住生活向往的现实需要。为进一步推动提升住宅开发建设品质，结合我市实际，提出以下意见。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻党的二十大精神，坚持以人民为中心的发展思想，以“让人民住上更好房子”为目标，深入落实新发展理念，大力提高住宅品质，实施精准规划、精美设计、精致建造、精细管理，推动住宅开发建设从“规模型”向“品质型”、从“有没有”向“好不好”转变，助力房地产业向新发展模式平稳过渡，建设好房子、好小区、好社区、好城区，不断满足人民群众对美好居住生活新期待。
二、基本内涵
新建商品住宅品质应符合《潍坊市住宅规划设计品质提升指引》《潍坊市住宅工程设计品质提升指引》《潍坊市住宅施工质量品质提升指引》《潍坊市住宅物业服务品质提升指引》标准要求，具备质量优良、功能优化、环境优美、舒适宜居、设施完善，技术先进、低碳绿色、服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可的“好房子”。
三、重点任务
1.优化居住功能。住宅设计应以现代家庭居住行为方式为依据，综合考虑室内环境、数字家庭、适老化、适儿化等因素，深挖住宅建筑文化特质，体现地域特点和时代特征。居住空间应具备住、读、厅、厨、浴等基本居住功能，空间尺度适度加大，住宅层高应不小于3.00m，满足住宅的休憩、娱乐、办公等混合功能使用，合理设置健身、交流、消毒等多功能空间，推广增设玄关处消杀功能等创新做法。配备非接触式门禁系统、带除霾和热量回收功能的新风系统、全屋水净化系统等提升居住体验的设施设备。优化入户动线，宜设置地上地下双大堂，鼓励室内空间拓展，设置首层架空层或户外挑高大平台等开放交流空间。建立设计回访制度，提高设计质量和服务水平。
2.提升居住环境。以市民需求为导向，落实完整社区和十五分钟生活圈要求，充分利用社区综合配套资源，合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套设施，足量科学配置垃圾分类收集点。小区内宜设置老人儿童活动场地、健身步道、社区食堂、会客厅、日间照料中心等活动场所和服务设施。新建住宅配建机动车停车位应按照100%预留电动车充电基础设施安装条件，不少于20%车位应与建设项目同步建成充电设施，达到同步使用要求。适度提高小区绿地率，鼓励采用屋顶、外墙、结构外平台等立体绿化方式，小区绿地率宜≥40%。
3.发展装配式住宅。鼓励采用装配式建造方式，实现标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修。应用集成厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙、管线分离等成熟适用的装配式装修技术。围绕住房品质与性能提升，加快装配式部品关键技术研究，研发推广实现大空间和易改造升级的集成技术。
4.推广低碳技术。坚持绿色发展的理念，鼓励按照二星级及以上绿色建筑标准建设，合理提高室内外声、光、热等指标要求，注重采用自然采光、通风、节能、节水等适宜配套技术产品，广泛使用健康、环保、绿色的新型建材。使用5种及以上绿色建材认证的材料和部品，且应用比例不应低于50%。推广可再生能源利用、装配化装修、建筑垃圾循环再生等技术应用。鼓励执行超低能耗建筑标准。
5.推行精装交付。鼓励精装修交付，提倡个性化、定制化、集成化装修，探索“大规模定制化家装”精装交付模式，实现按需研发、按需组项、菜单购买，避免千房一面并减少资源浪费。
6.建设智慧住宅。基于物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术，依托智慧城市技术支撑，引入“规划＋设计＋施工＋运维”全生命周期思维，实现室内设备智能控制。完善住区信息基础设施建设，打造住区综合信息服务平台，构建“平台＋产品＋场景”的服务模式，提升便民利民服务和管理水平，建设安全、舒适、绿色、便捷的智慧住宅。
7.应用BIM技术。在设计、施工、运维阶段应使用建筑信息模型(BIM) 技术。开发企业应组织做好全过程模型使用和交付，交付成果包含隐蔽工程建设数据信息的可视化模型文件。推广BIM 版商品住宅使用说明书, 向住宅买受人提供数字化房屋竣工图纸。以开发企业为主导, 将物业运维提前纳入BIM应用管理组织架构，以运维的实际业务和管理需求为出发点, 应用BIM 数据进行实时检查与维护。
8.严控建筑质量。树立质量至上、精益建造的建设理念，提升住宅建设全生命周期的品质意识，加强渗漏、裂缝、空鼓、管线不通、配电箱跳闸、散热器和地温盘管不通不热、地漏和烟道返味串味以及分集水器根部漏水、噪声干扰等质量常见问题防治。按照住宅工程设计标准和质量常见问题防控技术标准要求，编制质量常见问题防治专篇。推行逐户、逐间带水、带电、带负荷验收，涉水房间进行防水层、面层两次蓄水试验，单体工程外窗100%进行压力淋水试验。
9.创新物业服务。前期物业服务星级标准不低于四星级，鼓励提供五星级物业服务。物业服务收费实行市场调节价机制，逐步提升物业服务标准，推动实现质价相符、优质优价。鼓励物业服务企业创新“物联网＋维保”服务模式，与BIM 运维相结合，实现多维度一体化物业服务体系，提高服务效率、降低服务成本。鼓励物业服务企业拓展服务内容, 积极参与医养结合、居家养老、家政服务、住宅托管等居民服务业态, 为住宅室内设施设备提供专业维修养护服务。厘清物业和全体业主的权责关系, 创造和谐邻里环境。
10.完善监管机制。充分利用房产管理信息系统，实时更新工程状态，及时预警、协同处置。开发建设单位应按照规划条件、《建设条件意见书》要求，对住宅项目进行规划、设计、施工、验收。实施工地开放日制度，严格落实“先验房后收房”制度，保障业主购房信息知情权和施工质量监督权。
11.建立质量保修保险机制。建立房屋交付回访制度, 在质量保修期临期半年内, 对有防水要求的房间和易渗漏部位进行回访普查, 保修期限内经维修合格的部位, 由开发企业、施工企业和产权人分别重新约定保修期限, 对出现的质量问题进行快速闭环处置。推行房屋定期体检和房屋质量保险制度, 以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制。积极开展建立房屋养老金制度试点工作, 更好解决既有房屋维修资金来源问题。
12.加强科技研发。积极探索未来住宅发展趋势，重点研究住宅室内可变性、功能混合性，满足各类家庭不同时期对居住空间的弹性需求。鼓励科研院所、行业协会、开发企业组建高品质住宅研究实验室或研究生产基地，探索研究住宅品质提升建筑使用技术，编制标准化技术图集。注重科技产品的迭代升级，鼓励新技术应用。构建既有居住建筑改造的技术和产品集成平台，探索存量住宅品质整体提升系统方案。
四、实施路径
本意见实施之日起，新取得国有建设用地使用权的住宅项目，应当严格执行品质提升指引；实施前已取得国有建设用地使用权的住宅项目，鼓励参照品质提升指引执行，可按程序申请规划调整、设计变更。
（一）土地出让环节。自然资源和规划部门应当组织将住宅规划设计品质提升指引要求纳入规划条件；住建部门应当组织将住宅工程设计、住宅施工质量、住宅物业服务等品质提升指引要求纳入建设条件意见书，作为住宅项目国有建设用地使用权出让条件。建设条件意见书相关要求由提出部门负责监督落实。
（二）规划设计环节。开发建设单位应当委托具有相应资质的设计单位进行规划编制、建设工程方案设计和房屋建筑等施工图设计，不得要求规划编制单位、设计单位降低住宅项目规划、设计品质要求。住宅项目建设工程设计方案和房屋建筑等施工图设计文件，应当落实规划条件、建设条件意见书对住宅品质提升的要求。自然资源和规划部门联合有关部门及专营单位通过组织建设工程设计方案联合审查进行审查把关；施工图审查机构联合专营单位对建设工程施工图设计文件进行多图联审。项目分期开发建设的，换热站、水泵房、变配电室、弱电机房、燃气调压柜等设施，应规划设置在首期项目，并纳入首期项目开发建设。
（三）建设施工环节。开发建设单位应发包给具有相应资质或相应能力的施工单位，不得违法发包、肢解发包。开发建设单位、施工单位应当严格按照经审批的建设工程设计方案、经审查合格的施工图设计文件进行项目开发建设。
（四）验收交付环节。开发建设单位应当依据建设工程规划许可内容、建设条件意见书载明内容以及施工图设计文件，申请竣工规划核实，组织房屋建筑工程等竣工验收。开发企业申请竣工联合验收的，竣工联合验收牵头部门应当组织相关部门或单位进行验收、核实。
（五）物业服务环节。开发建设单位应拟定物业服务方案，属地街道办事处、镇人民政府应会同相关单位对项目前期物业服务等级予以会商确定。县市区物业主管部门、街道社区应加强属地物业服务活动的监督管理，将物业企业服务情况纳入物业服务质量评价和物业企业信用评价。
五、保障措施
（一）加强组织领导。潍坊市保持房地产市场平稳运行工作专班统筹负责住宅品质提升工作，专班办公室负责定期会商和督促协调，推动专班研究事项落实和工作开展；专班各成员单位密切配合，结合职责制定配套政策，凝聚工作推进合力。各县市区、市属各开发区具体负责住宅品质提升工作，落地落实政策措施，确保工作取得实效。
（二）强化政策激励。对严格落实品质提升指引的开发建设项目，鼓励银行等金融机构按照市场化原则，通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持，在参与政府投资项目招投标中可享受适度的优惠政策, 在评定相关勘察设计、工程质量有关奖项时予以优先考虑；未落实的，应当及时督促开发建设单位整改；对拒不整改的，按规定记入不良信息，暂停相关业务办理，违反相关法律和行政法规规定的，依法依规予以处罚。在不违反国土空间详细规划强制性规定的前提下，对利用建筑架空层、地下空间、室外平台等增加设置公共服务配套设施的, 不计容建筑面积。
（三）建立长效机制。积极组织开展专题研讨与公益培训，加大新技术、新材料、新模式的推广力度，提升全行业住宅品质提升、创新能力。通过业内专题研讨、企业座谈、优秀案例评选、项目推介等形式，引导房地产开发企业积极参与提升住宅品质工作，提高全社会认知度、关注度，营造良好氛围。
本意见自发布之日起实施，有效期至2027年9月 日。
附件：1.《潍坊市住宅规划设计品质提升指引》
2.《潍坊市住宅工程设计品质提升指引》
3.《潍坊市住宅施工质量品质提升指引》
4.《潍坊市住宅物业服务品质提升指引》
附件1
潍坊市住宅规划设计品质提升指引
1 总则
为进一步提高我市住宅规划设计水平，促进住宅项目品质提升，塑造良好的人居环境，推进城市形象持续优化，制订本指引。本指引适用于潍坊市新建住宅规划设计，改建和扩建的住宅规划设计可参考执行。
2 加强城市空间设计
2.1 优化住宅总体布局。住宅项目应充分考虑与周边环境、建筑的关系，通过合理布局组团空间和集中绿地，营造疏密有致的空间形态，避免大面积采用行列式布局。
2.2 注重天际线设计。建筑物的高度应注重与周边环境的融合，形成高低错落有致、进退变化有序的建筑空间布局，丰富城市天际线。沿城市重要节点、河流、廊道、快速路、主干道的建筑群体宜形成建筑高度上的层次变化。
2.3 加大建筑退让。快速路、主次干道沿线的多栋住宅建筑退让宜差异化，快速路、主次干道交叉口住宅建筑在符合相关规定条件下，适当加大退让距离，留足城市开放空间，丰富街角公共界面。
2.4 控制建筑面宽。城市重要节点、河流、廊道、快速路、主干道沿线的建设项目，应合理确定建筑面宽和高度，形成疏朗大气的城市界面。应当增加空间开敞度，并与城市设计中确定的主要景观轴线及视线通廊贯通。
3 提升建筑立面设计水平
3.1 倡导现代建筑风格。住宅建筑应凸显现代感，体现科技创新、时尚活力的潍坊特色。倡导现代建筑风格，鼓励新材料、新技术的运用。同时鼓励充分考虑项目周边历史文脉，挖掘延续场地特质。
3.2 合理进行组团造型分区。可通过立面形式、建筑色彩等变化进行分区设计，形成整体协调丰富多样的建筑景观，在小区风格整体统一的基础上，增加建筑组团间的差异性和辨识度。
3.3 重要界面进行公建化处理。位于重要城市界面（沿河、沿广场及红线宽度40米及以上道路两侧）住宅建筑外观应采用“公建化处理”。鼓励公建化立面处理方式的多样性，通过精细化设计呈现高品质立面效果。注重建筑界面的完整性和连续性，不得设置开敞阳台。
3.4 注重山墙设计。沿城市重要界面的住宅应将山墙纳入主立面进行设计，丰富山墙面立面处理。垂直于城市干路的住宅建筑不得与沿路的商业建筑插建。
3.5 注重第五立面设计。根据建筑体量、风格形式及周边建筑风貌，合理确定顶部处理形式。建筑屋顶应简洁大方，比例协调，细节精致。
3.6 合理选用建筑色彩。立面色彩应避免大面积采用高明度色、高纯度色、深暗色系。宜综合运用主色、辅助色和点缀色，形成有层次、有变化、与周边协调的色彩搭配。
3.7 注重细部处理。住宅项目应通过对建筑檐口、线脚、窗套等构件的重点设计，以及墙面分格、材料交接的精细化设计，体现精致感。鼓励采用金属材料、石材等高档材料对建筑转角、阳台、檐口等重点部位进行处理。
3.8 运用高品质建筑材料。住宅基座部分建筑宜采用石材、陶板、金属板等富有质感的高品质建筑材料，提高近人尺度效果。高层住宅宜选用耐久性强、易于维护的立面材料，确保城市界面景观效果。
4 加强配套设施人性化设计
4.1 合理布局配套设施。以居民需求为出发点，合理布局教育、养老、公共服务、商业等配套建筑，科学配置电动自行车充电设施、快递物流、垃圾分类收集点等配套设施，确保使用的便利性。
4.2 科学设置停车设施。新建住宅停车设施配建应综合考虑周边交通与停车需求，合理安排与建设用地出入口、建筑主要人流出入口和周边道路的关系，满足交通组织和交通安全的要求。新建住宅配建机动车停车位应100%预留电动车充电基础设施安装条件，不少于20%车位应与建设项目同步建成充电设施，达到同步使用要求。
项目内地面机动车停车位不得采用简单硬化的形式，地面必须采用铺装透水植草砖等形式处理，同时要栽种乔木，形成林荫停车场。
4.3 高品质规划配套商业。配套商业在平面布局和立面造型上应避免单一带状形态，宜在平面设计、立面设计中采用多种处理方式，增加沿街空间的变化，优化步行尺度体验，营造更有温度的社区商业氛围。住宅小区出入口宜结合配套商业一体化设计，鼓励出入口的个性化、标识性。
4.4 市政设施隐蔽化设计。风井、管网箱等市政设施应以隐蔽化、小型化、景观化为原则，结合绿化合理布局设计。
4.5 优化竖向设计。住宅小区应依据场地和周边道路标高合理做好竖向设计。地形高差过大的地块，应优先考虑采用花台、绿化坡地与台阶相结合的手法自然过渡处理，并做好与城市道路的衔接。
4.6 精细化进行围墙设计。围墙形式应以通透式为主，鼓励采用绿篱、绿植等形式进行空间分隔；沿城市道路的建设项目确需修建围墙的，宜结合街道整体景观设计透空型围墙，鼓励沿城市道路围墙的精细化、个性化设计。
4.7建筑方案设计应注重住宅人性化、舒适度设计。在做好空调机位隐蔽设计同时确保空调机位的数量和位置满足使用要求；同步进行太阳能建筑一体化设计，合理设计外挂太阳能板与屋顶太阳能板的布置，与建筑外立面效果协调、统一。
4.8加强建筑夜景亮化设计。夜景亮化应充分考虑潍坊实际情况，体现潍坊本土特色，注重节能，同时不应对周边居民造成光污染，公共建筑及重点控制区的高层住宅建筑应进行夜景亮化设计，注重建筑群整体效果，并与建筑方案同步设计、同步报批，鼓励其他建筑进行夜景亮化设计。
5细化相关图件要求
住宅项目效果图应真实合理反映实际情况，不得虚假夸大。应提供方案与周边实景结合的效果图，多角度对方案进行区域空间分析。建筑各主要立面图应明确标识材质、色彩等。
附件2
潍坊市住宅工程设计品质提升指引
1 住宅建筑应提升建筑立面设计水平，城市重要节点、快速路、主干道沿线的住宅建筑，建筑立面宜采用公建化处理。高层住宅应选用耐久性强、易于维护的立面材料，确保城市界面景观效果。
2 住宅小区内鼓励人车分流，以居民停车、出行、教育、购物等各类需求为出发点和着眼点，合理空间布局幼儿园、公共服务、商业等配套建筑，加强配套设施人性化设计。
3 住宅区内应安装电动自行车集中充电设施。停车场应具有电动汽车充电设施或具备充电设施的安装条件。
4 变电室、通信基站周边应做电磁屏蔽处理。
5 居住区的夜景照明设施应避免对行人和非机动车人造成眩光。
6 室外检查井（排水井，水表井、阀门井等）应设置在住宅大堂主入口以外区域，结合景观绿地、铺装面等合理设置,不得出现阴阳井。
7 永久性标牌安装在住宅三层以下山墙醒目部位，便于查看，楼栋号标牌安装在住宅三或四层山墙醒目部位，数字清晰。
8 住宅的无障碍设计应满足现行国家标准《建筑与市政工程无障碍通用规范》GB55019-2021的相关规定，并符合下列要求：
8.1住宅套内空间应采用通用性设计，至少有一个卧室与起居室、餐厅、厨房和卫生间在同一个无障碍平面上；必要的部位应设置扶手、护栏和紧急求助装置等设施。
8.2新建住宅公共出入口的外门通行净宽不应小于1.10m，建筑户门的通行净宽不应小于0.90m。
8.3针对老年人和残障人士使用的户型，套内空间设计应符合通行、操作、信息感知的无障碍使用要求。经过无障碍设计的场地和建筑空间均应满足轮椅进入的要求，通行净宽不应小于0.90m,并应留有轮椅回转空间。
8.4住宅地面应采用防滑材料，卫生间洗浴空间和厨房的地面防滑系数不小于0.8，其他空间的地面防滑系数不小于0.5。
9 有条件的住宅宜利用起居室、阳台等场地，预留健身、康复空间。地面宜平整耐磨，增加楼板隔振措施；墙面宜采用吸声且耐撞击的材料，布置使用方便且数量足够的电源插座；门窗应采取安全防护措施及方便老人辨识的措施。
10 厨房排油烟机、吊柜的安装位置不应影响自然通风和直接采光。厨房内开窗不得影响洗涤池水龙头的安装。排油烟机的位置应与炉灶位置对应，并与排气道直接连通，排气道应采用防火防串烟止回阀。
11 卫生间宜按功能进行净污分离，鼓励将洗漱、沐浴、如厕空间分离设置，洗浴间和便器间的门宜外开或推拉；老年人使用的卫生间应紧邻卧室布置，并设置安全扶手，卫生间、浴室宜安装智能马桶、紧急求助设施。
12 住宅单元电梯设计为两部或两部以上时，宜成组布置，并采用节能联动控制。
13 设电梯的住宅每单元至少应设置一台可容纳担架的电梯。
14 电梯不得与卧室、书房紧邻布置；不宜与起居室(厅)、书房紧邻布置，如确有相邻布置的，必须采取有效的隔声和减振措施。
15 住宅层高不应小于3.00m。
16停放小型机动车停车位尺寸垂直式停车时不应小于 2.50m×5.30m (宽×长)，充电小型机动车位应考虑充电桩的尺寸对车辆的影响。
17住宅电梯均应通达附设的地下汽车库，电梯厅前应设净宽不小于1.20m通道，通道处不应设停车位。
18地下汽车库车辆出入口，应采取有效的降噪措施。
19 门窗产品二次深化设计应由主体设计单位进行确认，且深化设计不应改变施工图设计门窗开启方式及技术要求。
20住宅外墙应采取防水措施，基层墙体与保温层之间应采用聚合物水泥防水砂浆做找平兼防水层。
21住宅的空调室外机位应与建筑一体化设计，除配置集中空调的户型外，每个居住空间均需设置分体空调室外机位，室外机安装位置不应对室外人员和相邻窗口形成热污染及噪声干扰等，室外机安装后不应影响采光通风。
22 住宅分户墙及楼板应采取隔声降噪措施，降低各户之间的噪音影响。
23户内配电箱、家居配线箱等不宜设置在分户墙上，如果设置在分户墙，开槽处应采取措施满足相应墙体隔声量要求。开关、插座装设在分户墙上时，应错位安装。
24 屋顶消防水箱间不宜设置在卧室上方，并应采取有效的隔声减振措施；卫生间的洁具、立管应避开卧室的墙面布置，避免噪音对卧室的影响。
25 靠近卧室排水立管应选择静音管材或采取隔音降噪措施。
26 设置在住宅地下室内供平时使用的通风机房，不宜贴邻住宅居住用房。当必须贴邻时，风机应设消声隔振措施并宜落地安装，风机房、管井应做隔音处理。
27 紧邻城市交通干线两侧的住宅应加强隔声防噪措施，其居住空间的外门窗应采用三玻两腔外窗，且玻璃厚度不应低于 5mm、空腔厚度不应低于12mm。
28 现浇楼板的厚度不应小于0.12m，且单向板厚度不应小于跨度的1/30，双向板厚度不应小于短跨的1/35。在温度、收缩应力较大的现浇板区域，应在板的表面双向配置防裂构造钢筋，配筋率不应小于0.10%，间距不应大于200mm。卫生间、厨房、阳台及现浇屋面板应采用防水混凝土，抗渗等级不应低于P6。
29 现浇板内预埋线管应分散布置在上下钢筋网片之间，线管交叉不得超过两层，线管最大外径不应超过50mm，且不应超过楼板厚度的1/3，线管外皮至楼板上下外边缘的距离不应小于35mm；线管并排水平埋设在现浇板中，线管间的最小净距不宜小于50mm。
30 不同基体材料交接处应采取钉钢丝网等抗裂措施，钢丝网与不同基体的搭接宽度每边不应小于200mm。
31 住宅底层排水管道应单独设置，不应与楼上合用。
32 上下层卫生间错位布置时宜采用不降板同层排水系统，器具排水管和排水横支管不穿越本层结构板到下层空间、与卫生器具同层敷设并接入排水立管。
33 室内地漏应具有防臭防虫防溢流防干涸功能，避免通过地漏产生二次污染。设有淋浴器和洗衣机的部位应设置地漏，地漏水封深度不应小于50mm。
34 宜设置直饮水系统，原水经深度处理达标后，通过管道供给居住者直接饮用。
35 住宅设置集中供暖系统时，应设置分室温控调节阀及热量计量装置，并在室内合适位置设置总控制阀。如住户采用燃气壁挂炉供暖，壁挂炉不应直接安装在与卧室相邻的墙体上，当住户设有新风系统时，壁挂炉的室外排气口应远离新风取风口。
36 住宅设置集中空调系统时，应设分室调温和控制装置，空气过滤装置应便于拆卸更换，并应根据空调设计图纸在结构墙体、梁处预埋冷媒管套管。
37空调室外机应置于结构板上,预留尺寸应满足空调安装要求且利于空调散热，避免空调通风造成相邻户或上下户之间排风干扰。室外机位置应便于空调安装和维修。
38 空调冷凝水应有组织排放。空调用于冬季供暖时，化霜水应保证排放顺畅且不应在地面积留。
39 地下车库机械通风系统的室外排风口不应对居住区造成干扰。
40 住宅地下室、车库宜在合适位置预留除湿机电源。
41 高层住宅裙房下部有底商时，供底商使用的风机、油烟处理等设施设置于裙房屋面时，不应对住宅造成气味或观感上的干扰。
42 楼梯间应自然通风。
43 家居配线箱应根据功能配置相应的强弱电模块，且应将管线敷设至终端强弱电插座。起居室、卧室均应装设电视插座和网络信息插座。
44 住宅套内玄关、坐便器侧、洗脸盆柜内和厨房洗涤池下方应预留电源插座。
附件3
潍坊市住宅工程施工质量品质提升指引
1 总则
为提升潍坊市住宅工程施工质量总体水平，保证住宅工程观感质量和使用功能，强化施工质量意识，提高人民群众满意度，从源头减少住宅工程质量问题，制订本指引。本指引适用于潍坊市新建的住宅工程单体施工，改建和扩建的住宅单体施工可参考执行。
2 质量策划
2.1 质量管理体系
2.1.1 工程施工应建立项目质量管理体系，明确质量责任人及岗位 职责，建立质量责任追溯制度。
2.1.2 质量管理体系应覆盖施工全过程，包括材料的采购、验收和储存，施工过程中的质量自检、互检、交接检、隐蔽工程检查和验收，以及涉及安全和功能的项目抽查检验等环节。
2.1.3 现场管理人员配备应齐全、到位，与工程的规模、专业特点相适应，并应具有相应的资格证书。
2.2 质量管理制度
2.2.1 项目部应遵守企业的质量管理标准化制度，落实质量管理标准化文件，其内容应包含但不限于人员管理、技术管理、材料管理、分包管理、施工管理、举牌验收、资料管理、验收管理等。
2.2.2 项目部应当建立健全教育培训制度。施工管理人员和现场作业人员应进行全员质量培训，并应考核合格，未经教育培训或者考核不合格的人员不得上岗作业。质量培训应保留培训记录，人员的教育培训情况实行动态管理。
2.2.3 项目部应建立健全施工质量检验制度。严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录，隐蔽工程隐蔽前及时通知监理单位或建设单位进行验收，未经验收或验收不合格的，不得进入下道工序施工。
2.2.4 分项工程的施工应实施样板引路制度。在大面积施工前，以现场示范操作、视频影像、图片文字、实物展示、样板间等形式，直观展示关键部位、关键工序的做法与要求。
2.3 质量岗位责任制
2.3.1 项目现场管理人员应明确工作责任，实施目标管理，确保项 目正常运行。
2.3.2 项目负责人的职责有：
1 根据企业法定代表人授权的范围、时间和内容，全面负责项 目的管理与协调；
2 建立健全质量管理体系并组织实施；
3 根据项目特点制定并执行项目质量管理方案和管理计划；
4 组织编制施工组织设计；
5 参加分部工程、单位工程竣工验收；
6 需要项目负责人履行的其它职责。
2.3.3 项目技术负责人的职责有：
1 负责施工组织设计的交底、专项施工方案及专业分包提交技术方案的审批；
2 负责单位工程检验批的划分及报审工作；
3 负责质量检验和试验方案的制定和实施；
4 负责组织校核工程的定位、测量工作；
5 负责组织参加图纸会审及其它技术管理工作；
6 负责样板引路的推行实施；
7 负责标养室及施工检查、检验设备等的管理；
8 组织隐蔽工程验收，组织参加检验批、分项工程的质量验收， 参与建设单位组织的住宅工程分户验收；
9 负责施工资料的管理工作；
10 需要项目技术负责人履行的其它职责。
2.3.4 项目质检员的职责有：
1 负责现场的质量检查和管理，确保施工质量符合标准要求， 对发现的质量问题及时按规定处理；
2 负责对工程定位、高程和隐蔽工程进行检查验收；
3 参与检验批、分部分项及竣工验收；
4 具体落实分项工程样板引路制度；
5 参与质量隐患整改；
6 协同材料管理人员对进场物资进行质量验收；
7 需要项目质检员履行的其它职责。
2.3.5 资料员的职责有：
1 负责搜集、汇总、整理、归档工程技术、管理等资料；
2 负责文件的收发工作，建立收发文记录台账；
3 及时收集整理材料、构配件、设备的产品质量证明文件；
4 负责材料、试件等取样和送样工作；
5 需要项目资料员履行的其它职责。
2.4 质量控制点的设置
2.4.1 质量控制点是指质量活动过程中需要进行重点控制的对象和实体，是生产现场在一定的期间内、一定的条件下对需要重点控制的质量特性、关键部位、薄弱环节依据主要因素等采取特殊的管理措施和方法，实行强化管理，保证达到规定的质量要求。
2.4.2 应设置质量控制点的部位和环节有:
1 影响施工质量的关键部位、关键环节;
2 影响结构安全和使用功能的关键部位、关键环节;
3 采用新技术、新工艺、新材料、新设备的部位和环节;
4 隐蔽工程验收。
2.5 质量风险的识别与防范
2.5.1 质量风险的识别与防范措施应体现对工程的质量控制风险源的预先判断并进行识别，并有针对性的提出防范措施。
2.5.2 工程质量风险是指在建设工程施工过程中涉及结构安全、重要使用功能等方面的质量缺陷发生的可能性，及其引发的后果严重性的组合。工程质量风险源分为各参建单位质量行为风险源和实体质量风险源两部分。根据风险源对结构、使用安全、使用功能形成的危害程度分为 A 类、B 类、C 类。
2.5.3 健全完善工程质量预防控制体系，建立工程质量风险管控责任制和各项管理制度，明确项目部各部门、施工班组、管理人员及作业人员的工作职责和内容，组织实施风险源辨识，编制项目部工程质量风险源辨识清单。
2.5.4 工程质量风险源辨识可参照《工程质量安全手册（试行）》 （建质﹝2018﹞95号）、《大型工程技术风险控制要点》（建质函 〔2018〕28号）、《山东省房屋建筑和市政基础设施工程质量安全手册实施细则（试行）》（鲁建质安字〔2021〕2号）、《山东省建筑工程质量风险分级管控实施差异化监管技术指南》、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300）和各专业施工及质量验收规范标准，根据设计文件和现场实际，按“人、机、料、法、环、测、管理 ”等七个主要影响因素，对建设全过程进行风险源辨识。
2.5.5 项目部要制定针对性的施工方案（包括风险预管控措施与应急预案），认真组织工程质量风险管控的技术交底工作，做好相关资料的记录和存档。
2.6 施工组织设计和施工方案的编制
2.6.1 施工组织设计和施工方案应根据工程特点、现场条件、质量风险和技术要求编制，并应按规定程序审批后执行，任何单位和个人不得擅自修改已批准的施工组织设计和施工方案，当需变更时应按原审批程序办理变更手续。
2.6.2 施工组织设计应包括编制依据、工程概况、施工部署、施工 进度计划、施工准备与资源配置计划、主要施工方法、施工现场平面布置图及主要施工管理计划等基本内容。
2.6.3 施工方案应符合标准、设计文件和施工组织设计的要求，针对分部、分项重要节点、关键施工工艺和季节性施工等均应有相应的方案和技术措施。
2.6.4 涉及施工质量的危险性较大的分部分项工程，应执行《危险 性较大的分部分项工程安全管理规定》（住建部令第37号）。
2.6.5 对拟采用的新技术在工程建设强制性规范或推荐性标准中没有相关规定时，应对拟采用的工程技术或措施进行专家论证。
3 施工过程质量控制
3.1 质量培训与技术交底
3.1.1 施工管理人员和现场作业人员应进行全员质量培训，并应考核合格。项目负责人应按照制定的质量培训年度计划，组织项目管理人员进行质量培训。培训内容应包括并不限于：质量管理目标、企业质量管理文件、工程质量管理规定、工程细部做法、质量控制重点及质量常见问题防治措施等。培训记录应留存。
3.1.2 项目部应建立质量技术交底制度，将工程质量技术文件交底到项目部各个层级。
1 施工前应对施工管理人员和作业人员进行技术交底，项目技术负责人要对项目部及分包单位管理人员进行方案交底；
2 每道工序施工前，施工员应组织向作业人员进行详细的工序交底。项目推广应用新技术、新工艺和新工法或发生重大设计变更、方案变更时，要进行相应的质量技术交底；
3 交底的内容应包括施工作业条件、施工方法、技术措施、质量标准以及安全与环保措施等，并应保留相关记录。交底应有针对性和可操作性，必要时应组织操作示范，提倡可视化交底。
3.2 材料、构配件、设备质量控制
3.2.1 工程采用的主要材料、半成品、成品、构配件、器具和设备应进行进场检验。涉及安全、节能、环境保护和主要使用功能的重 要材料、产品应按各专业相关规定进行复验，并应经监理工程师检 查认可。施工单位应当完善建筑材料、构配件和设备质量管理标准化制度，加强进场验收、标识、储存、使用及资料管理等方面质量管控，确保建筑材料、建筑构配件和设备产品质量满足设计和标准要求。
3.2.2 对涉及结构安全、节能、环境保护和主要使用功能的试块、试件及材料，应按规定进行见证检验。见证检验应在建设单位或者监理单位的监督下现场取样、送检，见证取样过程应留存影像资料，检测试样应具有真实性和代表性，应符合以下规定：
1 施工单位应当按照规定配备取样人员，负责施工现场的取样工作，做好材料取样记录、试块和试件的制作、养护记录，单位、项目技术负责人应定期核查。
2 下列试块、试件和材料必须实施见证取样和送检：
（1）用于承重结构的混凝土试块；
（2）用于承重墙体的砌筑砂浆试块；
（3）用于承重结构的钢筋及连接接头试件；
（4）用于承重墙的砖和混凝土小型砌块；
（5）用于拌制混凝土和砌筑砂浆的水泥、砂、石子；
（6）用于承重结构的混凝土中使用的掺加剂、掺合料；
（7）地下、屋面、厕浴间（有防水要求的阳台）以及防渗接 头等防水材料；
（8）预应力钢绞线、锚夹具；
（9）建筑外窗、建筑幕墙构件和材料等；
（10）建筑节能工程用保温隔热材料、复合保温板、保温砌 块、反射隔热材料、粘结材料、抹面材料、增强网和锚钉等；
（11）钢结构工程用钢材、焊接材料、高强度螺栓、摩擦面 抗滑移系数试件、网架节点承载力试件、防腐防火材料等；
（12）装配式混凝土结构使用的连接套筒、灌浆料、座浆料、 外墙密封材料等；
（13）供暖节能工程使用的散热器和保温材料、通风与空调 节能工程使用的风机盘管机组和绝热材料、空调与供暖系统冷热源 及管网节能工程的预制绝热管道和绝热材料、配电与照明节能工程 使用的照明光源和照明灯具及其附属装置等进场时、低压配电系统 使用的电线与电缆、太阳能光热系统节能工程采用的集热设备和保温材料等；
（14）集中建设小区使用的电线电缆、开关插座、断路器、配电板（箱）；
（15）国家及地方标准、规范规定的其他见证检验项目。
3 检验报告的检测项目、参数应满足设计及现行标准要求。
3.2.3 进口产品应符合合同规定的质量要求，并附有中文说明书和商检证明，经进场验收合格后方可使用。
3.2.4 施工现场的材料、半成品、成品、构配件、器具和设备，在运输和储存时应采取确保其质量和性能不受影响的储存及防护措施。
3.2.5 对不需要结构性能检验的预制构件，当无驻厂监督时，预制 构件进场时应对其主要受力钢筋数量、规格、间距、保护层厚度及 混凝土强度等进行实体检验。
3.3 样板引路
3.3.1 施工单位应建立落实样板引路制度，根据工程特点、工程质 量常见问题防治等方面的需要，制定样板引路工作方案，设置图片 样板、工艺样板、竣工样板。
3.3.2 样板标准应以现行施工质量验收标准、设计图纸、企业标准 为依据，并结合项目实际确定。
3.3.3 单体工程设立样板墙（面积不小于10平方米）或样板间，单体工程超过1万平方米、住宅小区超过2万平方米设置样板间、样板 套或样板层，工程样板使用的材料、设备，确定的质量标准与竣工状态一致。
3.3.4 在分项工程大面积施工前，以图片样板、工艺类实物样板和实体样板等形式展示关键部位、关键工序的做法与要求，统一施工工艺和质量标准。
1 图片样板应符合下列规定：
（1）图片样板应设置在施工现场主要出入口位置或主要道路 两侧；
（2）图片样板应选取项目的关键工序、特殊过程和“ 四新” 技术；
（3）图片样板展示施工过程中的施工工艺及技术要求。
2 工艺样板应符合下列规定：
（1）施工关键部位、关键工序应设置工艺样板，工艺样板应 具有代表性，样板能体现材料选用、工艺做法、质量标准；
（2）工艺样板应包括但不限于钢筋工程、模板工程、混凝土工程、砌筑工程、抹灰工程、机电安装工程、外墙外保温工程、防水工程、地暖工程、门窗安装工程等；
（3）工艺样板应符合设计文件和有关国家技术标准的要求；
（4）工艺样板原则上应在工程实体上制作展示。
3 竣工样板根据工程进展，在工程实体上以样板间（件）形式 展示。包括但不限于卫生间、楼梯间、走廊、建筑不同功能类房间、外立面装修等。
3.3.4 样板制作完成后，施工单位自检符合要求后报监理单位进行验收，样板检查应形成记录。
3.4 过程质量控制
3.4.1 施工单位应对施工平面控制网和高程控制点进行复测，其复测成果应经监理单位查验合格，并应对控制网进行定期校核。重要线位、控制点和定位点测设完成后应经复测无误后方可使用。
3.4.2 施工单位应保留工程测量原始观测数据的现场记录及测量成果交付记录，并应对测量结果进行校核。
3.4.3 施工工序间的衔接，应符合下列规定:
1 每道施工工序完成后，施工单位应进行自检，并应保留检查 记录;
2 各专业工种之间的相关工序应进行交接检验，并应保留检查 记录;
3 隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知监理单位进行验收并应留存现场影像资料，形成验收文件，经验收合格后方可继续施工。
3.4.4 施工单位应按审查合格的图纸进行施工，重大设计变更应按规定进行审查。
3.4.5 项目部应建立成品保护制度，根据工程实际情况对成品、半成品、原材料、构配件、设备等采用包裹、覆盖、封闭、巡逻看护、搬运、贮存等方法进行保护。
3.5质量风险分级管控
3.5.1 质量风险应根据风险源类别、事故发生的可能性等因素实行分级，分为一级、二级、三级。风险分级管控是指风险识别、分析、 评价、管控并持续改进的动态过程，工程质量风险管控工作应遵循全面性、系统性、科学性、专业性、经济性、动态性和实效性原则。
3.5.2 质量风险管控涉及工程施工全过程，项目部应根据建立项目 工程质量风险源清单，采取技术、管理、应急等措施，在工程施工全过程、各环节中实施工程质量风险管控，并应随工程及内外部环境变化等及时进行更新调整。
3.5.3 质量风险管控包括质量行为风险管控和实体质量风险管控。
3.5.4 工程开工前，综合考虑工程项目的周边敏感目标影响、社会关注度、工程使用性质、企业资质等级、项目管理水平等因素，对工程项目的实体质量风险进行分级。一级风险、二级风险应重点进行管控。社会影响度、社会关注度应根据工程项目规模、类型（公共建筑、住宅建筑、工业建筑）、功能（办公、医院、场馆等）、 重要性、周边环境等因素进行综合分析。
3.5.5 工程项目现场应制定工程质量分级管控可视化公示牌，对工程项目一级、二级风险进行公示。
3.5.6 施工过程中按照不同层级、不同频次对风险管控措施落实情况进行专项检查，对发现的问题应及时进行整改，并留存影像资料。
3.5.7 施工过程中应完整保存体现工程质量风险管控过程的资料。工程质量风险管控资料主要包括工程质量风险管控制度、工程质量风险源清单、培训交底记录、监督检查记录、工程质量风险管控评价记录等。
3.6 施工检测质量控制
3.6.1 建设单位委托检测机构开展建设工程质量检测活动的，建设单位或者监理单位应当对建设工程质量检测活动实施见证。见证人员应当制作见证记录，记录取样、制样、标识、封志、送检以及现 场检测等情况，并签字确认。
3.6.2 工程施工前应制定工程试验及检测方案，并应经监理单位审核通过后实施。
3.6.3 检测试样应当具有清晰的、不易脱落的唯一性标识、封志。
3.6.4 工程结构实体质量应包括但不限于以下检验项目：
1 砌体砂浆强度
2 混凝土强度
3 钢筋保护层及现浇板厚度
4 混凝土结构位置与尺寸偏差
5 装配式结构工程钢筋套筒灌浆饱满性
6 钢结构焊缝探伤
7 合同约定的其他项目
3.7 施工资料管理
3.7.1 施工资料应符合下列规定：
1 施工资料的形成应符合国家相关的法律、法规、工程建设标 准、工程合同与设计文件等规定；
2 施工资料应随工程进度同步形成、收集、整理、签发并按规定移交，由工程各参建单位共同完成,要求书写认真、字迹清晰、内容完整、签字齐全；
3 工程各参建单位应将施工资料的形成和积累纳入施工管理的各个环节和有关人员的职责范围；
4 施工资料的形成、收集、整理及审核应符合有关规定，签字并加盖相应的资格印章；
5 应在施工合同中对施工资料的管理提出明确要求，其中技术 要求不得低于《建筑工程施工资料管理规程》（DB37/T5072、
DB37/T5073）的规定；
6 施工单位应确保施工资料的真实、有效、及时和完整；
7 施工资料应使用原件，因各种原因不能使用原件的，应在复 印件上加盖原件存放单位公章、注明原件存放处，由经办人签字并注明签字时间。
3.7.2 施工资料内容与要求有：
1 施工资料主要包括:施工技术资料和质量验收资料两大部分。施工技术资料包括施工管理资料、工程质量控制资料、安全和功能检资料；施工质量验收资料包括施工过程验收资料和竣工质量验收资料；
2 施工资料实行报验、报审制度，应设专门部门或专人负责管理。在施工过程中应按先自检、后交接检再验收的程序，加强过程控制；
3 施工资料应由施工单位项目技术负责人负责管理，由资料管理人员收集、整理；
4 施工资料应以打印或印刷为主。纸质载体幅面为A4幅面，若手工书写必须用蓝黑或碳素墨水。
3.7.3 施工资料的组卷应符合下列规定:
1 建设项目按单位（子单位）工程组卷；
2 施工资料应按专业划分组卷，土建工程按专业或分部工程组卷，安装工程按分部工程组卷;
3 分包单位应保证按规定完成分包施工内容的资料的收集、整理、组卷工作; 总承包单位负责监督、指导分包单位及专业承包施 工队伍按专业规定要求组卷并检查验收。
3.7.4 新建、改建、扩建的建筑工程均应按要求编制竣工图并加盖竣工图章。
3.8 住宅工程质量常见问题防治
3.8.1 住宅工程质量常见问题防治应符合下列规定：
1 住宅工程质量常见问题应进行全过程质量控制，采取预防控制为主的原则；
2 施工过程应采取预防和控制质量常见问题的相应措施；
3 施工单位应编制《住宅工程质量常见问题防治措施和实施方案》，并报监理单位审查、建设单位批准后实施。
3.8.2 施工单位负责质量常见问题防治措施的具体落实，并应符合下列规定:
1 质量常见问题防治措施应包括实体、工艺、材料、管理、施工等方面，并应包括常见问题防治的验收要求、责任要求等；
2 工程完工后，施工单位应填写《住宅工程质量常见问题防治工作总结报告》，在工程竣工报告中应重点说明质量常见问题防治措施组织和落实情况。
3.8.3 质量常见问题防治专项验收应按分项、分部工程、分户验收和单位工程验收四个层次进行，验收程序应符合下列规:
1 施工单位质量检查员、监理单位专业监理工程师在分项验收 时，应按《住宅工程质量常见问题防控技术标准》DB37/T5157） 对工程质量常见问题防控情况进行检查，并在分项验收记录的签字栏中，做出是否对质量常见问题进行控制的验收结论;
2 分部工程验收、分户验收和单位工程验收时，应分别填写质 量常见问题防控验收结论，并形成《住宅工程质量常见问题防控工作总结报告》;
3 验收时发现的问题应形成整改记录，并纳入资料管理范围。
3.8.4 质量常见问题的预防和控制
1 砌体工程
（1）不同基体材料交接处应采取钉钢丝网等抗裂措施。钢丝网与不同基体的搭接宽度每边不应小于 200mm。钢丝网应采用间距不大于 200mm 的钢钉或射钉加铁片固定；
（2）门口过梁上部墙体应与两侧墙体同时砌筑，不得留槎砌筑。
2 混凝土结构工程
（1）剪力墙结构住宅长度大于45m且无变形缝时，应在中间位置设置后浇带或加强带，且应采取其他可靠措施避免结构超长带来的不利影响。
（2）混凝土施工时应合理留置施工缝;模板支撑系统应满足 强度、刚度和稳定性的要求。
（3）现浇混凝土楼板裂缝控制
① 在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起应 力集中的位置，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于8mm，并应 在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋;
② 当管线布置在楼板内时，应布置在上下钢筋层之间，且 不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的不应超过二层管线。线管敷设时交叉布线处可采用线盒，在多根线管的集散处宜采用放射形分布，不宜紧密平行排列。
3 防水工程
（1）地下防水施工防控措施
① 防水混凝土应采用机械振捣，分层连续浇筑，不留或少 留施工缝；
② 防水混凝土的施工缝处理应符合相关规范规定；
③ 柔性防水层的基层应坚实、平整、清洁，阴阳角处应做 圆弧或折角，并应满足相应卷材的施工要求；
④ 柔性防水材料应粘结牢固、接缝严密，不得有皱折、翘 边和鼓泡等缺陷，搭接宽度、错缝长度应符合相关规范规定。
（2）屋面防水层防控措施应符合下列规定:
① 结构易发生较大变形、易渗漏和损坏的部位，应设置附 加层;
② 防水层上应设保护层（防水层本身自带保护层或防水层能满足耐久设计年限的除外）；
③ 在刚性保护层与防水层之间应设置隔离层。
4 墙体工程
（1）轻质条板内隔墙安装完毕，经检查合格后，板底缝内用 C20 细石混凝土填塞密实；
（2）填充墙砌筑接近梁底或板底时，应留一定缝隙，间隔至少14d 后，再将其补砌挤紧。
5 门窗工程
（1）在门窗框安装固定前，对预留墙洞尺寸进行复核，用防 水砂浆刮糙处理后，再实施外框固定；
（2）门窗应采用镀锌钢片连接固定；
（3）外窗窗框、扇应设排水孔及气压平衡孔。抹灰四周应压住窗框10mm 左右，且不得遮盖排水口；
（4）窗框与洞口之间填充的聚氨酯发泡胶应均匀、饱满。
6 楼地面工程
（1）厨房、卫生间等有防水要求的房间楼板混凝土应一次浇筑,振捣密实，其房间门口处防水层沿地面外延500mm，向洞口两侧外延 200mm，铺贴块材时，应采用湿贴法；
（2）低温热辐射地面填充层与保护层应同时浇筑，保护层厚 度不应低于 30mm，并应内置钢丝网，楼地面下敷设的地暖盘管不得有接头。
7 节能工程
（1）应满足外墙保温用锚栓抗拉承载力和有效锚固深度的要求；
（2）保温板应采用满粘法固定在基层墙体上；
（3）外墙外凸构筑物的保温施工应与大面墙一体施工，不得推后单独施工；
（4）变形缝两端应按设计要求填塞 A 级不燃保温材料。
4 施工质量验收
4.1 一般规定
4.1.1 施工质量验收应包括单位工程、分部工程、分项工程和检验批施工质量验收。施工前，由施工单位制定单位工程、分部工程、分项工程和检验批的划分方案，并由监理单位审核通过后实施。对于《建筑工程施工质量验收统一标准》及相关专业验收规范未涵盖的分项工程和检验批，可由建设单位组织监理单位、施工单位共同确定。
4.1.2 应建立工程质量信息公示制度。工程竣工验收合格后，建设单位应在建（构）筑物的明显位置设置有关工程质量责任主体的永久性标牌。
4.1.3 工程资料文件的形成和积累应纳入工程建设管理的各个环节和有关人员的职责范围，全面反映工程建设活动和工程实际情况。工程资料文件应随工程建设进度同步形成。
4.2 验收要求
4.2.1 工程施工质量应符合国家现行强制性工程建设规范的规定，并应符合工程勘察设计文件的要求和合同约定。
4.2.2 检验批质量应按主控项目和一般项目验收，并应符合下列规定：
1 主控项目和一般项目的确定应符合国家现行强制性工程建设规范和现行相关标准的规定；
2 主控项目的质量经抽样检验应全部合格；
3 一般项目的质量应符合国家现行相关标准的规定；
4 应具有完整的施工操作依据和质量验收记录。
4.2.3 当检验批施工质量不符合验收标准时，应按下列规定进行处理：
1 经返工或返修的检验批，应重新进行验收；
2 经有资质的检测机构检测能够达到设计要求的检验批，应予以验收；
3 经有资质的检测机构检测达不到设计要求，但经原设计单位 核算认可能够满足安全和使用功能的检验批，应予以验收。
4.2.4 分项工程质量验收合格应符合下列规定：
1 所含检验批的质量应验收合格；
2 所含检验批的质量验收记录应完整、真实。
4.2.5 分部工程质量验收合格应符合下列规定：
1 所含分项工程的质量应验收合格；
2 质量控制资料应完整、真实；
3 有关安全、节能、环境保护和主要使用功能的抽样检验结果 应符合要求；
4 观感质量应符合要求。
4.2.6 单位工程质量验收合格应符合下列规定：
1 所含分部工程的质量应全部验收合格；
2 质量控制资料应完整、真实；
3 所含分部工程中有关安全、节能、环境保护和主要使用功能的检验资料应完整；
4 主要使用功能的抽查结果应符合国家现行强制性工程建设规范的规定；
5 观感质量应符合要求。
4.2.7 当经返修或加固处理的分项工程、分部工程，确认能够满足安全及使用功能要求时，应按技术处理方案和协商文件的要求予以验收。
4.2.8 经返修或加固处理仍不能满足安全或重要使用功能要求的分部工程及单位工程，严禁验收。
4.2.9 工程符合下列要求方可进行竣工验收：
1 完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
2 施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经施工单位项目负责人和施工单位有关负责人审核签字；
3 对于委托监理的工程项目，监理单位预验收合格，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字；
4 勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位 签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字；
5 有完整的技术档案和施工管理资料；
6 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料；
7 建设单位已按合同约定支付工程款；
8 有施工单位签署的工程保修书；
9 对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出 具《住宅工程质量分户验收表》；
10 建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕；
11 法律、规定的其他条件。
4.3 验收组织
4.3.1 检验批应由专业监理工程师组织施工单位项目专业质量检查员、专业工长等进行验收。
4.3.2 分项工程应由专业监理工程师组织施工单位项目专业技术负责人等进行验收。
4.3.3 分部工程应由总监理工程师组织施工单位项目负责人和项目技术负责人等进行验收。勘察、设计单位项目负责人和施工单位技术、质量部门负责人应参加地基与基础分部工程的验收，设计单位项目负责人和施工单位技术、质量部门负责人应参加主体结构、节能分部工程的验收。
4.3.4 单位工程具备竣工验收条件后，建设单位组织监理、施工、 设计、 勘察单位等相关单位项目负责人进行工程竣工验收。
4.3.5 建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前通知工程质量监督机构。工程质量监督机构对验收工作中的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督；建设工程经验收合格的，方可交付使用。
4.4 住宅工程质量分户验收
4.4.1 住宅工程开工前,由建设单位组织施工、监理单位编制分户验收工作计划并分别纳入施工组织设计、监理规划管理。分户验收工作计划应包含总体要求、验收准备、组成人员、质量标准、检查数量、检查方法、仪器设备配置（应注明仪器型号、标号、数量）、不合格项的处理措施、争议解决办法等内容。分户验收工作计划应动态管理。
4.4.2 分户验收应分阶段进行。未进行分户验收或分户验收不合格的,不得进行主体结构分部工程质量验收,不得组织单位工程竣工验收。
4.4.3 分户验收工作程序:
1 在完成设计和合同约定的各项施工内容后,施工（总承包） 单位应首先进行全面的自检评定, 自检合格后向监理单位提交书面申请,经审核通过后提报建设单位；
2 建设单位应将分户验收工作计划按照本办法规定,编制分户验收实施方案,明确分户验收的具体程序、标准和组成人员等；
3 分户验收前,施工单位应在建筑物楼地面相应部位做好暗埋 水、电、暖管线区域标识和标高测定定点标识,配电控制箱（盘） 内电气回路应标识清晰。分户验收应配备必要的检测仪器；
4 分户验收以实体测量、观感目测方式为主,辅以功能性检测手段，应逐户、逐间进行记录并存留影像资料。影像资料每户存留5至10张照片，影像资料应清晰体现验收时间、楼号、户号、成员等内容和问题整改前后对比照片；
5 每户住宅和规定的公共部位验收完毕,应填写《主体结构阶段分户验收汇总表》和《住宅工程质量分户验收表》，由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认,并加盖公章后，生成二维码并将二维码张贴于户内醒目位置。
建设单位采用开展主体阶段业主开放日活动、竣工验收阶段开放日活动或在交付时向业主推送分户验收影像资料、二维码等方式,告知分户验收实施过程和结果；
6 建设单位应在开展分户验收工作前5个工作日向监督机构进行告知，并报送分户验收方案。
4.4.4 建设单位应组织成立以项目负责人为主的分户验收工作小组实施分户验收。验收小组成员应具备相应的技术能力和资格，主要包括以下人员：
1 建设单位项目负责人担任分户验收工作组组长；
2 监理单位总监理工程师、施工（总承包）单位项目经理、已确定的物业公司项目负责人共同担任分户验收工作组副组长；
3 验收小组成员由建设单位专业技术人员、专业监理工程师、施工（总承包）单位项目技术（质量）负责人和专业工程师、分包单位项目负责人、物业公司人员等组成。
4.4.5 分户验收应按主体结构和竣工验收两个阶段分别进行，验收内容应严格执行《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》的规定。
4.4.6 建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，对验收过程中发现不符合设计要求和规范标准的质量缺陷，建设、监理单位应书面责成施工单位及时整改，整改结果应经监理人员复核，合格后方可继续分户验收。
4.4.7 分户验收资料应纳入工程质量保证资料管理,及时收集、整理、组卷，确保真实、完整、有效，由建设、施工、监理单位分别归档，存档期限不低于城建档案管理期限且不低于5年，鼓励使用电子文档长期保存。
4.4.8 分户验收资料应包括以下内容：
1 分户验收计划和实施方案；
2 现浇混凝土、装配式混凝土、砌体结构实体观感及尺寸偏差分户验收表；
3 主体结构阶段分户验收汇总表；
4 住宅工程质量分户验收表；
5 住宅工程质量分户验收汇总表；
6 分户验收小组发出的整改通知责任方的整改报告等。
4.4.9 对监督机构在比对性复核中发现存在以下情形之一的，重新进行分户验收。
1 未进行分户验收或分户验收不合格就进行主体结构和单位工程竣工验收的；
2 未按照规定的组织形式、验收程序、验收项目进行分户验收的；
3 在分户验收中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工 程验收的；
4 分户验收结果与比对性复核不一致的；
5 存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为的。
4.5 住宅工程先验房后收房
4.5.1 施工单位配合建设单位“先验房后收房 ”工作，对业主提出的质量问题，做好记录，在规定时间整改完成，形成验收资料。
4.5.2 施工单位要落实“一户一档 ”要求，及时提供住宅工程质量信息公示相关施工资料，将工程基本信息、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料、隐蔽工程验收、分户验收等关键信息形成影像资料，存入“一户一档”电子档案。
5工程质量信息公示
5.1 工程质量信息公示范围
5.1.1 住宅工程包括商品住宅工程和保障性安居工程，应进行工程施工质量信息公示。
5.1.2 其他非住宅类用于对外销售的民用建筑应进行工程施工质量信息公示。
5.2 工程质量信息公示内容
5.2.1 施工单位应配合建设单位做好工程质量信息公示工作。
5.2.2 质量信息公示的主要有以下内容：
1 主要建筑材料信息包括：钢筋、混凝土、防水材料、保温材料等涉及结构安全和重要使用功能的重点建筑材料、检验试验报告，其他主要材料、设备的品牌规格、供应商等信息。
2 实体质量信息包括：地基与基础、主体结构分部工程质量验 收记录，主体结构实体质量检测情况，优质工程创建情况。
3 竣工验收信息包括：工程质量分户验收、工程竣工验收的时间、结论、问题整改等情况。
质量验收信息应包括验收表格和验收过程影像资料。
质量验收信息应分地基基础、主体施工、竣工验收三个阶段向 社会公示工程质量验收信息。
附件4
潍坊市住宅小区物业服务品质提升指引
1总则
为进一步提高我市住宅小区物业服务水平，满足人民群众不断增长的美好生活需要，促进住宅小区品质提升，制订本指引。本指引适用于新建小区专业化物业服务，既有物业小区可参考执行。
2综合管理服务
2.1 新建商品住宅项目前期物业服务企业信用等级不低于2A级，承诺前期物业服务星级标准不低于四星级，每万户投诉量<30条/月，鼓励提供五星级高品质物业服务。
2.2 有专门的物业服务接待场所，办公设施及办公用品配置完备，从业人员服装统一、行为规范，服务主动、热情。
2.3 物业服务经理管理经验丰富，具有2年以上相应任职经历，物业工作人员年轻化；物业企业服务内容丰富，可根据业主需求，提供特约服务和代办服务。
2.4 落实“三会三公开”要求，在小区公示栏或显著位置公开服务标准和价格、投诉渠道和方式、公共收益信息等。
2.5 每天不少于8小时为业主或物业使用人进行业务接待，提供24小时热线电话服务。建立业主诉求处理承诺机制，对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，投诉在24小时内处理；及时受理业主或物业使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般维修1天内处理。
3设施设备服务
3.1 保持电梯 24 小时正常运行，轿厢干净、整洁，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好。按规定定期对电梯进行检验，轿厢内张贴《特种设备使用标志》；对电梯维保单位保养情况进行监督并保存记录。
3.2 电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即赶赴现场并通知电梯维保单位，实施应急救援。
3.3 各类共用设施设备系统定期检查保养，运行正常。
4公共卫生及绿化养护服务
4.1 各类清洁设施设备配备齐全；小区环境卫生管理制度完备；生活垃圾定点投放，周围地面无垃圾外溢；公共区域整洁、无异味，提倡垃圾分类处理。
4.2 公共雨污管道、化粪池定期疏通清掏，无淤堵、外溢现象。
4.3 配备专人进行小区绿化养护管理，草坪生长良好，及时修剪、补种，花卉、绿篱、树木及时修剪整形；乔、灌木、攀缘植物修剪到位，及时中耕除草、基肥，植物生长状况良好，观感较佳。
5秩序维护服务
5.1 配有专职的公共秩序维护员，落实值班制度；建立公共秩序维护员管理规定、巡逻执勤制度、停车管理制度、消防管理制度及应急处理预案。
5.2 设置门禁系统，大门设有监控；对外来人员和车辆有登记；对进出车辆进行有序管理和疏导，设立停车位标识，规范车辆停放，消防通道畅通，无占用、堵塞、封闭情况；鼓励具备条件的小区门禁录入消防车辆信息。
5.3 小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲等技防设施，24小时开通。
5.4 接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；对公共秩序维护员进行理论及实操培训。
原文地址：http://jsj.weifang.gov.cn/jsdt/tzgg/202409/t20240914_6371054.html
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